Canone concordato, cos’è e conviene?
Per canone concordato si intende quello previsto per i contratti di locazione che vengono stipulati sulla base degli accordi raggiunti dalle associazioni di categoria di locatori e inquilini. Il canone concordato è più favorevole per l’inquilino, perché più basso di quello praticato sul mercato, ma lo è ancora di più per il locatore, che può godere di tutta una serie di benefici e agevolazioni fiscali.
Canone concordato: la disciplina
Per capire cos’è il canone concordato è necessario dire prima, in generale, che cosa sono le locazioni a canone concordato. Per farlo è necessario fare riferimento all’art 2 della legge n. 431/1998, contenente la disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.
Detta legge, all’art. 2 comma 3 prevede che le parti, ovvero locatore e conduttore, possano stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone e la durata del contratto, pur nel rispetto di determinati limiti e altre condizioni contrattuali, sulla base di quanto stabilito dagli accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni dei proprietari edilizi e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative, che in questo modo provvedono a definire dei contratti-tipo da adottare.
Dalla lettura della norma emerge quindi che il canone concordato non è altro che un canone di locazione stabilito dagli accordi raggiunti a livello locale dalle organizzazioni sindacali più rappresentative di locatori e inquilini.
Questi contratti, come previsto dal successivo comma 5 dell’art. 2 non possono avere una durata inferiore (salvo eccezioni) ai tre anni, prorogabili di altri due, a meno che il locatore non dia disdetta perché intende, come previsto dal successivo art. 3, destinare l’immobile a particolari usi o realizzare in esso delle opere necessarie a metterlo in sicurezza o venderlo. Al contrario il conduttore può comunicare l’intenzione di disdire il contratto, comunicandolo con un preavviso di sei mesi o in un termine inferiore, se previsto di comune accordo dalle parti.
La proroga
Proroga biennale del contratto a canone concordato che di recente è stata oggetto di intervento da parte del decreto crescita Dl n. 34/2019, che con l’art 19 bis ha fornito l’interpretazione autentica in materia di rinnovo dei contratti di locazione a canone agevolato, stabilendo che il quarto periodo del comma 5 dell’articolo 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, deve interpretarsi nel senso che, in mancanza della comunicazione di disdetta, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.
Il canone concordato conviene?
Il principale vantaggio per l’inquilino che stipula un contratto di locazione a canone concordato è rappresentato dalla misura del canone. In genere infatti il canone concordato dalle associazioni più rappresentative delle categorie dei proprietari immobiliari e degli inquilini è più basso di quello di mercato.
I vantaggi maggiori derivanti dalla stipula di questo contratto però li ottiene il locatore, perché ha la possibilità di scegliere il regime di tassazione del canone tra quello ordinario IRPEF e quello della cedolare secca. Vediamo di cosa si tratta.
Regime ordinario IRPEF a scaglioni
Nel caso in cui il locatore opti per il regime ordinario, che prevede un’imposizione variabile in base allo scaglione e conceda in locazione un immobile sito in un comune ad alta “tensione abitativa”, alla riduzione forfetaria del reddito (importo del canone) del 15%, si aggiunge quella del 30% da calcolare sulla somma già ridotta. Insomma un bel risparmio in termini di IRPEF.
Cedolare secca
Il regime della cedolare secca prevede invece una tassazione forfettaria dei canoni in base a un’aliquota fissa e agevolata. Non solo, chi opta per il regime della cedolare secca, non deve sostenere i costi delle addizionali, dell’imposta di bollo e di quella di registrazione del contratto prevista anche in caso di proroga e di risoluzione dello stesso.
L’agevolazione del 10%, prevista per i contratti a canone concordato ancora per tutto il 2019 (in virtù della legge di bilancio 2018) è però subordinata, se locatore e conduttore non si fanno assistere dalle rispettive organizzazioni sindacali, al rilascio di una attestazione da parte delle stesse, a garanzia del rispetto delle condizioni economiche e giuridiche stabilite per questo tipo di contratto.
IMU e TASI ridotte
Gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge n. 431/1998 sono soggetti inoltre ad aliquote IMU e TASI ridotte della misura percentuale del 25%. In pratica sull’aliquota fissata per IMU e TASI si paga il 75%. Come già visto per la cedolare secca però, anche questa agevolazione, per coloro che non si fanno assistere dalle rispettive associazioni di categoria, è subordinata al rilascio da parte di queste ultime, di specifica attestazione, che dichiari il rispetto delle condizioni previste per questi tipi di contratti.
TI POTREBBE INTERESSARE
IL CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO
Quando si parla di contratto di locazione ad uso abitativo ci si riferisce in realtà a una serie di contratti che vengono stipulati per soddisfare questa specifica esigenza di abitazione, che li distingue da quelli di cui il conduttore necessita per poter svolgere un’attività commerciale o alberghiera, ad esempio.
Leggi tutto
IL CONTRATTO DI LOCAZIONE TRANSITORIO
Il contratto di locazione transitorio è previsto dall’art. 5 della legge n. 431 del 9 dicembre 1998, che contiene la disciplina degli immobili ad uso abitativo. Di recente la regolamentazione di questa tipologia di contratto ha subito un profondo restyling dovuto all’emanazione del DM 16/01/2017 che ha sostituito il DM del 30/12/2002.
Leggi tutto
La cedolare secca è un regime fiscale alternativo che la legge prevede a favore dei locatori di immobili ad uso abitativo e dal 2019 anche per chi affitta locali commerciali, ma solo per immobili che rientrino in certe categorie catastali.
Leggi tutto
