Il contratto di locazione ad uso abitativo

Quando si parla di contratto di locazione ad uso abitativo ci si riferisce in realtà a una serie di contratti che vengono stipulati per soddisfare questa specifica esigenza di abitazione, che li distingue da quelli di cui il conduttore necessita per poter svolgere un’attività commerciale o alberghiera, ad esempio. A parte quindi le peculiarità di ogni tipologia contemplata dal nostro ordinamento, il contratto di locazione ad uso abitativo presenta un nucleo essenziale di elementi, che devono essere sempre indicati al suo interno, vediamo quali.

 

Locazione ad uso abitativo: caratteristiche e disciplina 

Il contratto di locazione ad uso abitativo è quel contratto con cui una parte, il locatore, si obbliga a far godere all’altra, il conduttore, un bene immobile per un tempo determinato e in cambio di un certo corrispettivo, con l’impegno da parte di quest’ultimo restituirlo alla scadenza convenuta nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto.

È bene precisare che la normativa sulle locazioni ad uso abitativo è molto variegata e soggetta a frequenti aggiornamenti, così come diversi sono i tipi di contratti di locazione ad uso abitativo che le parti possono stipulare.

 

Senza alcuna pretesta di esaustività, meritano quindi di essere menzionati in questa sede i contratti di locazione ad uso abitativo più importanti:

 

Contratto di locazione ad uso abitativo libero

Il primo tipo di contratto di locazione ad uso abitativo che le parti possono stipulare è quello libero, previsto e disciplinato dall’art 2, comma 1 della legge n. 431/1998 e che ha una durata non inferiore a quattro anni, rinnovabile per altri quattro, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda destinare l’immobile ad altri usi o effettuare sullo stesso determinate opere o addirittura venderlo nei casi e nei modi previsti dall’art. 3 della stessa legge.

Contratto di locazione ad uso abitativo agevolato 

Il secondo è quello “agevolato” previsto sempre dall’art 2, comma 3 della legge n. 431/1998, che si caratterizza per la presenza di un canone che le parti possono convenire all’interno di fasce di oscillazione fissate dagli accordi locali e, in mancanza, in base a quanto stabilito dal decreto ministeriale a cui rinvia il comma 3 dell’art 4 della legge.

Caratteristica ulteriore di questo contratto la durata minima di 3 anni, prorogabile di altri 2, salvo disdetta per le ragioni previste dall’art 3 comma 1 della legge.

Contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria

Il terzo è quello dei contratti di locazione ad uso abitativo di natura transitoria, previsti dall’art. 5, comma 1 dell’art. 5 della legge 431/1998 a cui ha dato attuazione il DM 16/01/2017. La particolarità di questi contratti è vengono stipulati con la finalità di soddisfare esigenze di natura momentanea del conduttore e del locatore legate a esigenze lavorative, formative e di apprendistato. Di conseguenza la durata non può superare i diciotto mesi.

Contratto di locazione per studenti universitari

Il quarto è quello previsto per gli studenti universitari secondo quanto sancito dall’art. 5, c. 2 e 3 della legge n. 431/98 previsti per andare incontro alle esigenze abitative di chi deve frequentare l’università in un luogo diverso da quello in cui risiede o deve affrontare un percorso di formazione post laurea. Il DM di attuazione del 16/01/2017 stabilisce per questi contratti una durata minima di sei mesi fino a un massimo di tre anni, rinnovabili alla prima scadenza, a meno che il conduttore non dia disdetta da comunicare almeno un mese e non oltre tre mesi prima.

 

Elementi essenziali del contratti di locazione ad uso abitativo 

Chiaro quindi che ogni tipo di contratto suddetto avrà un proprio schema da seguire e particolari clausole che variano in base al regime giuridico di ciascuno. Ci sono tuttavia degli elementi che si definiscono “essenziali” del contratto di locazione ad uso abitativo, che li accomunano tutti, ovvero

 

– la data della stipula, che in genere coincide con quella in cui le parti sottoscrivono il contratto;

– le generalità della parti contraenti (nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale e residenza);

– la descrizione dell’immobile (via, numero civico, scala, interno, dati catastali completi comprensivi di foglio, particella, categoria e zona censuaria, numero di vani che lo compongono, pertinenze e destinazione, che nel caso di specie è di tipo abitativo);

– l’importo del canone di locazione e termini concordati per il versamento (mensile, bimestrale, quadrimestrale);

– l’indicazione delle spese annue dovute (condominio, utenze, manutenzione parti comuni e altro);

– la durata, che come visto, varia in base al tipo di contratto stipulato.

 

Nel caso infine in cui le parti dovessero optare per la stipula di un contratto di locazione ad uso abitativo con cedolare secca, tra gli elementi essenziali del contratto andrà indicata espressamente anche questa clausola.

 

 

 

 

 

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