La cedolare secca
La cedolare secca è un regime fiscale alternativo che la legge prevede a favore dei locatori di immobili ad uso abitativo e dal 2019 anche per chi affitta locali commerciali, ma solo per immobili che rientrino in certe categorie catastali.
Chi opta per la cedolare secca non è tenuto a pagare l’imposta di registro e di bollo e il reddito derivante dai canoni di locazioni non si cumula con gli altri redditi. Il regime della cedolare secca per i contratti di affitto si può scegliere al momento della stipula del contratto, ma anche quando il contratto è già in corso.
Il principale vantaggio è rappresentato dalle aliquote agevolate che gravano sui canoni e che sono attualmente previste nella misura del 21% per le locazioni abitative a canone libero, del 10% per quelle a canone concordato e dal 2019 del 21% anche per le locazioni commerciali che abbiano ad oggetto immobili con precisi requisiti.
Cos’è la cedolare secca
La cedolare secca, come risulta dalla lettura dell’art. 3 del dlgs n. 23 del 14 marzo 2011 contenente le “Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale” è definita come un regime fiscale alternativo che consente al locatore di sottoporre il canone di locazione “ad un’imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.”
Il locatore che decide di applicare la cedolare secca al canone rinuncia alla possibilità di chiedere al conduttore l’importo del canone aggiornato, anche se stabilito dal contratto, compresa la variazione annuale Istat, che tiene conto della variazione dei prezzi al consumo per l’acquisto dei beni di famiglie di impiegati e operai.
In quali casi si può optare per la cedolare secca
Il regime fiscale della cedolare secca sui contratti di locazione si può applicare:
– alle locazioni abitative stipulate dai proprietari o titolari di diritto reale di godimento di unita’ immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (ad eccezione della A10 che include uffici o studi privati) e relative pertinenza (es: garage, cantina, box);
– ai contratti di locazione commerciale, in virtù della legge di bilancio n. 145/2018 che ha esteso l’opzione della cedolare secca ai contratti stipulati nel 2019, aventi ad oggetto immobili rientranti nella categoria catastale C/1 e con superficie massima di 600 mq, ad eccezione delle pertinenze e delle relative pertinenze locate congiuntamente all’immobile principale;
– alle locazioni di durata non superiore ai 30 giorni, stipulate per ragioni diverse dall’attività d’impresa.
Quando si può esercitare l’opzione
La legge consente di poter optare per il regime fiscale della cedolare secca in qualunque momento, ovvero all’atto della registrazione del contratto o negli anni successivi.
Non solo, una volta optato per questo regime è possibile anche rinunciarvi. In questo caso la rinuncia all’opzione della cedolare deve essere effettuata nell’annualità successiva a quella in cui è stata fatta.
Vantaggi della cedolare secca
I vantaggi che derivano dall’opzione della cedolare secca sono diversi. Prima di tutto non si devono pagare le imposte di bollo e di registro. Il secondo vantaggio, è rappresentato dalla possibilità di pagare aliquote secche e agevolate pari al 21% del canone annuo se si tratta di una locazione abitativa a canone libero che si riduce al 10% in caso di locazioni a canone concordato se l’immobile è sito in determinati comuni previsti dalla legge.
Aliquota agevolata del 21% anche per i contratti di locazione relativi a immobili commerciali classificati nella categoria catastale C/1 con superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze.
Infine il reddito assoggettato al regime della cedolare secca non concorre alla formazione di quello complessivo, ma deve essere preso in considerazione per verificare se al soggetto spettino deduzioni, detrazioni o benefici che la legge collega al possesso di specifici requisiti di tipo reddituale.
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