Il contratto di locazione transitorio
Il contratto di locazione transitorio è previsto dall’art. 5 della legge n. 431 del 9 dicembre 1998, che contiene la disciplina degli immobili ad uso abitativo. Di recente la regolamentazione di questa tipologia di contratto ha subito un profondo restyling dovuto all’emanazione del DM 16/01/2017 che ha sostituito il DM del 30/12/2002.
Finalità e durata del contratto di locazione transitorio
Il contratto di locazione transitorio è previsto per soddisfare esigenze di natura temporanea. Le ragioni più frequenti che spingono il conduttore a stipulare questo tipo di accordo sono infatti dettate soprattutto da esigenze di mobilità lavorativa. L’art 2 del DM del 2017 in particolare prevede tra le ragioni che giustificano la transitorietà quelle che mirano a “soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori per fattispecie – con particolare riferimento a quelle derivanti da
mobilità lavorativa e connesse allo studio, all’apprendistato e formazione professionale, all’aggiornamento ed alla ricerca di soluzioni occupazionali – da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative”.
Il principale elemento distintivo di questi contratti è pertanto la durata, che non può essere superiore a 18 mesi. Il contratto transitorio si estingue alla scadenza del diciottesimo mese, anche se le parti possono scioglierlo consensualmente prima. Il locatore non può recedere unilateralmente, mentre, mentre l’inquilino sì, se sussistono gravi motivi e con preavviso di tre mesi a mezzo raccomandata.
E’ inoltre possibile, rispetto a quanto previsto dal DM 30/12/ 2002, stipulare contratti di durata inferiore a 30 giorni e contratti atipici, ovvero non disciplinati dalla legge, purché redatti con il necessario supporto delle associazioni di categoria.
Dichiarazione di transitorietà
I contratti di locazione transitoria, come previsto dal comma 4 art 2 del DM 16/01/2017 “devono contenere una specifica dichiarazione che individui l’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell’Accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto”.
Modello contrattuale e spese
Altro elemento distintivo di questi contratti è che devono essere redatti utilizzando modelli appositi allegati al DM 16/01/2017. In particolare l’allegato A è previsto per la stipula dei contratti transitori previsti dal comma 2 art 2 della legge 431/1998. L’allegato B invece è contemplato per la stipula dei contratti transitori previsti dall’art 5, comma 1 della legge n. 431/1998.
Ripartizione delle spese
La ripartizione delle spese tra conduttore e locatore, contenuta dettagliatamente nell’allegato D del DM 16/01/2017 è un altro elemento distintivo di questo particolare tipo di locazione.
Le voci di spesa poste a carico esclusivo del locatore includono quelle necessarie all’installazione e manutenzione straordinaria di diversi impianti, quelle di adeguamento alle nuove disposizioni di legge e quelle di rimozione e sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti. Sono invece a carico del conduttore in generale le spese di manutenzione ordinaria, i consumi per l’energia elettrica e i costi necessari ad effettuare ispezioni e collaudi.
Il canone di locazione
Il Dm 2017 stabilisce, per quanto riguarda il canone di locazione che:
– per gli immobili siti nei Comuni con più di 10.000 abitanti il canone è determinato dalle parti all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti dalle associazioni di locatori e conduttori che tengono conto di tutta una serie di elementi e requisiti dell’immobile e dell’area in cui è collocato;
– per i contratti di durata inferiore a 30 giorni (che prevedono l’esonero dall’obbligo di registrazione e di allegare la documentazione da cui risulti l’esigenza legata alla transitorietà del contratto) ai fini della determinazione del canone non valgono i criteri demografici previsti per gli altri contratti transitori.
Contratti transitori per gli studenti universitari
I contratti che vengono stipulati per soddisfare le esigenze abitative degli studenti universitari rappresentano una sottospecie del contratto di locazione transitorio.
Essi possono essere stipulati nei comuni in cui si trovano sedi universitarie o distaccate e corsi di specializzazione e formazione post laurea se il conduttore è uno studente regolarmente iscritto a un corso di laurea o di perfezionamento e risiede in un altro comune.
In questi casi i contratti possono avere una durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni rinnovabili prima della scadenza, a meno che il conduttore non dia specifica disdetta da comunicare almeno un mese e non oltre tre mesi prima. La legge consente anche a gruppi di studenti o alle aziende per il diritto allo studio di stipulare questi particolari contratti transitori. In questo caso però il canone è stabilito da accordi locali e per quanto riguarda la stipula le parti possono farsi assistere dalle rispettive organizzazioni sindacali. Per questo contratto le parti dovranno utilizzare il modello contenuto nell’allegato C) del DM del 2017.
Disciplina transitoria
La disciplina contenuta nel Dm 30 dicembre 2002 viene ancora applicata soltanto in quei Comuni in cui sono ancora in vigore gli accordi precedenti e fino al momento in cui non verranno adottati i nuovi accordi territoriali previsti dal DM 16 gennaio 2017.
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Buongiorno
Vorrei sapere che documentazione bisogna produrre e quindi allegare nel caso il conduttore stia stipulando contratto transitorio perchè alla ricerca di un’occupazione.
Grazie.