Quali tasse si pagano sull’affitto
I contratti di affitto e di locazione sono gravati dal pagamento di diverse imposte, per chi opta per il regime ordinario. Chi invece sceglie il regime della cedolare secca, è esonerato dal pagamento delle singole imposte di registrazione, di bollo, Irpef e addizionali, pagando un’imposta unica, che viene calcolata nella misura del 21% o del 10% sull’importo annuo del canone. Tasse sull’affitto: vediamo quali si pagano applicando i due diversi regimi.
L’imposta di registro
Quando si addiviene a un contratto di locazione è previsto l’obbligo di provvedere alla sua registrazione entro il termine di 30 giorni dalla sua stipula o decorrenza, se anteriore, e pagare la relativa imposta.
L’importo dell’imposta varia in base al tipo di immobile locato o affittato.
Per gli immobili destinati a uso abitativo l’imposta è pari al 2% del valore del canone annuo, da moltiplicare per il numero degli anni di durata del contratto.
Nel caso in cui i contraenti sono soggetti stipulanti sono soggetti Iva, l’imposta dell’1% è parimenti calcolata sul valore del canone annuo da moltiplicare per le annualità di durata del contratto;
Infine, se l’accordo ha per oggetto un fondo rustico l’imposta è pari allo 0,50% da calcolare sempre del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero degli anni di durata del contratto.
L’imposta di bollo
Ciascuna copia del contratto di locazione è soggetta anche al pagamento dell’imposta di bollo nella misura di 16 euro per ogni quattro facciate e comunque ogni 100 righe dell’accordo.
L’imposta di bollo va corrisposta all’atto della registrazione, che può avvenire in forma cartacea recandosi personalmente all’ufficio territoriale competente dell’Agenzia delle Entrate con l’apposito modello RLI o in via telematica, previa abilitazione ai servizi Fisconline – Entratel. Chi ha difficoltà può avvalersi dell’assistenza di un commercialista o del Caf di zona.
Irpef e addizionali sui redditi fondiari derivanti dai canoni percepiti
Chi opta per il regime fiscale ordinario sui canoni percepiti a titolo di corrispettivo per il godimento dell’immobile è soggetto poi al pagamento dell’Irpef e delle addizionali previste dagli enti locali.
Canoni non imputati a reddito se non percepiti
La legge n. 34/2019 ha modificato l’art. 26 del Testo Unico delle imposte sui redditi disponendo però, rispetto al regime precedente, che “I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento.”
In sostanza in base a questa novità legislativa, il locatore che ancora non ha percepito il pagamento del canone di locazione, non è soggetto a tassazione Irpef, a condizione che abbia già avviato il procedimento per convalida di sfratto.
Regime agevolato cedolare secca
Al regime ordinario analizzato finora, si affianca quello della cedolare secca. Chi opta per il regime della cedolare secca è esonerato dal pagamento delle imposte suddette, ovvero imposta di registro, di bollo, Irpef e addizionali, pagando un’imposta unica da calcolarsi sull’importo del canone. A fronte del risparmio previsto sulle imposte, il locatore deve rinunciare all’aggiornamento Istat del canone di locazione.
=> La cedolare secca
Calcolo della cedolare secca
L’imposta sostitutiva viene calcolata applicando al canone di locazione annuo stabilito nel contratto la percentuale:
– del 21% per i contratti a canone libero di durata superiore a 30 giorni;
– del 10% (a regime con la legge di bilancio 2020) se l’immobile locato è a canone concordato ed è sito in uno dei Comuni caratterizzati da carente disponibilità di soluzioni abitative (Milano, Torino, Venezia Bologna, Genova, Firenze, Roma, Napoli, Bari, Catania, Palermo, compresi i Comuni confinanti e i capoluoghi di provincia) o in uno dei Comuni ad alta densità abitativa individuati dal Cipe.
Limiti di applicabilità della cedolare secca
Attenzione però, perché il regime della cedolare secca non è un’opzione consentita a tutti e per tutti i tipi di immobili. Possono optare per la cedolare secca le persone fisiche titolari di un diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento, che stipulano un contratto di locazione per soddisfare esigenze abitative, concedendo immobili appartenenti alle categorie dalla A1 alla A11 (esclusa la A10 che si riferisce a uffici o studi privati), comprese le pertinenze come box o garage concesse insieme all’abitazione.
Cedolare secca immobili commerciali solo per il 2019
L’ultima legge di bilancio non ha prorogato al 2020 l’opzione della cedolare secca nella percentuale del 21% per gli immobili commerciali di categoria C/1 con una superficie non superiore ai 600 metri quadri al netto delle pertinenze di categoria C/2, C/6 e C/7. Per cui il regime opzionale della cedolare secca resta in vigore per tutta la durata del contratto solo se questo è stato stipulato nel 2019.
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