Il nuovo indicatore per valutare l’andamento dei valori delle abitazioni:Il Key Market Price di Casa.it

Il Centro Studi di Casa.it ha elaborato la prima Nota Congiunturale sul mercato residenziale italiano del 2013 ed un nuovo indicatore per valutare l’andamento dei valori delle abitazioni sul mercato italiano: il Casa.it KMP.

Cos’è il Casa.it KMP: con questo acronimo si vuole indicare il valore che meglio rappresenta quello che potrebbe essere il punto ideale d’incontro fra le richieste, in termini di prezzo, del potenziale acquirente ed il prezzo atteso di realizzo da parte del venditore.
Quadro congiunturale

• Dopo qualche piccolo segnale positivo, fra gennaio e febbraio, il mercato immobiliare residenziale italiano, rimane ancora in territorio negativo, sia come andamento dei prezzi sia come andamento della domanda di chi cerca casa da acquistare. La forbice fra i prezzi della domanda e quelli dell’offerta è del 18,5%.

• Alla fine di aprile, i prezzi di vendita, in media, hanno fatto segnare un nuovo calo dell’1,3%. Le variazioni più negative (-1,8% in media), si sono registrate al Nord, mentre nel Centro e nel Sud Italia i valori sono rimasti sostanzialmente stabili rispetto a fine 2012. Il calo medio in Italia dei prezzi negli ultimi cinque anni è stato del 23,3%. Nelle grandi città, Palermo a fine trimestre segna il calo maggiore (-4,8%).

• Il termometro della crisi immobiliare è ancora più evidente se paragonato con i prezzi massimi del 2007, il mercato delle grandi città ha ceduto circa il 20% del valore (tabella allegata). Al primo posto, in negativo, Bologna che rispetto a marzo 2007 ha perso il 24,3% del valore al metro quadro; Roma e Bari le città che hanno perso meno.

Gli indicatori del mercato: il confronto fra il Casa.it KMP (Key Market Price) ed i Prezzi di Domanda e di Offerta.

• Nel Nord Italia, il prezzo medio di mercato, richiesto dall’offerta, resta vicino ai 2.400 euro al metro quadro. Lo spread fra i prezzi medi richiesti e i prezzi medi dell’offerta resta sopra i 18 punti percentuali (18,7%). Da febbraio la forbice fra i due valori si è leggermente ristretta. Il Casa.it KMP del trimestre è di circa 2.180 euro al mq., un valore che, dopo la discesa di settembre, è rimasto sempre stabile da ottobre 2012 e che conferma la difficoltà ancora attuale nel far coincidere le aspettative fra domanda e offerta

• Nel Centro Italia, il prezzo medio di mercato, richiesto dall’offerta, è sempre sopra i 3.000 euro al metro quadro (un valore che comunque risente del «peso» di Firenze e Roma). Lo spread fra i prezzi medi richiesti e i prezzi medi dell’offerta resta del 19%, come da fine 2012. Il Casa.it KMP del trimestre è di circa 2.750 euro al mq.; rispetto a novembre scorso l’indicatore del prezzo «ideale» si è abbassato (-5,4%), solo grazie alla maggiore disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, a fronte di prezzi di offerta ancora poco inclini alla discesa.

• Nel Sud Italia, il prezzo medio di mercato, richiesto dall’offerta, è di circa 1.800 euro al metro quadro, il valore medio più basso fra le tre macro aree. Lo spread fra i prezzi medi richiesti e i prezzi medi dell’offerta è del 17,8%. Il Casa.it KMP del trimestre è di circa 1.650 euro al mq., vale a dire 9,7 punti percentuali al di sopra della cifra che oggi la domanda propone.

Gli indicatori del mercato: Domanda e Offerta

• Sul fronte di Domanda e Offerta, grazie alle centinaia di migliaia di annunci e richieste registrate mensilmente, è stata condotta una analisi dettagliata su quanto sono variati i due indicatori di mercato rispetto a fine 2012. L’offerta di immobili in vendita è cresciuta del 4,5% a livello nazionale. L’incremento maggiore dell’offerta è stato registrato nel Sud Italia dove lo stock di immobili disponibili è aumentato del 5,1%. La Domanda nazionale è invece calata solo dello 0,8%, con un andamento maggiormente negativo nelle regioni del Nord Italia (-1,5%), stabile al Centro e in calo lievissimo al Sud.

• Se nella media generale la domanda è ancora in calo, lo stesso indicatore “spaccato” a seconda delle tipologie più cercate, fa registrare nel trimestre qualche interessante segnale di ripresa rispetto a fine 2012. In particolare nel Centro cresce la domanda di bilocali (+2,6%) e trilocali (+1,7%); nel Sud Italia, come da tradizione tiene bene la domanda di appartamenti con almeno 5 locali (+1,5%), nel Nord lievissima variazione positiva solo per i monolocali (+0,5%).

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