Ipoteca non cancellata, scatta il risarcimento se la vendita sfuma
Con l’ordinanza numero 26042/2020, la Corte di cassazione si è occupata della vicenda di una società che non era riuscita a vendere dei terreni di proprietà perché su di essi l’Agenzia delle entrate riscossione aveva iscritto un’ipoteca a garanzia di contributi finanziari e non pagati, ma, nonostante in vista della vendita tali debiti erano stati saldati, il gravame non era stato cancellato.
Occupandosi della questione, i giudici di legittimità hanno quindi affrontato la problematica della risarcibilità del venditore che ha visto sfumare il proprio affare per mancata cancellazione di un’ipoteca nonostante il saldo dei debiti.
Il danno sussiste e va risarcito
In primo grado, le richieste del contribuente erano state accolte, ma successivamente la Corte d’appello, riformando la sentenza del tribunale, aveva deciso di non riconoscere alcun risarcimento, ritenendo che “la mancata vendita di un immobile non comporta di per sé un pregiudizio, se si tiene conto delle notorie plusvalenze immobiliari nel tempo”.
Per la Cassazione, però, tale conclusione non è corretta e va riformata: la revoca della proposta d’acquisto da parte del promissario acquirente a causa della persistenza dell’ipoteca può ben produrre un danno che sussiste e va risarcito.
Se la mancata vendita modifica il valore del bene
In particolare, il danno può dirsi sussistente quando tra il verificarsi dell’evento dannoso e il momento della sua liquidazione (in cui il danno viene stabilito nel suo contenuto oggettivo) il valore del bene muti in maniera considerevole.
In sostanza: il venditore, in caso di affare non andato a buon fine, può patire un danno risarcibile se vi è differenza tra il valore commerciale dell’immobile al momento della liquidazione e il prezzo che il potenziale acquirente aveva offerto, rivalutato al momento della liquidazione.
In tale differenza risiede anche l’ammontare del risarcimento.
L’incremento futuro di valore del bene rileva?
Ciò posto, nell’eventuale giudizio per il risarcimento del danno da vendita sfumata è comunque possibile tenere conto dell’eventualità che il valore dell’immobile invenduto subisca degli incrementi futuri.
Tuttavia, a tal fine, è necessario che l’incremento di valore sia “ragionevolmente prevedibile, e non meramente ipotizzato”. Inoltre, è necessario che sia il convenuto a sollevare la relativa eccezione.
Impiego dell’immobile a fini di lucro
Nella quantificazione del risarcimento, si può inoltre tenere conto del fatto che il promittente venditore, che conserva la disponibilità dell’immobile in conseguenza della mancata compravendita, può comunque impiegarlo in maniera proficua. Egli, ad esempio, può tentare una nuova vendita o ricavare comunque un guadagno dal bene.
In tal senso, valgono infatti i principi della compensatio lucri cum danno.
Tuttavia, anche in tale evenienza occorre le possibilità di proficuo impiego del bene devono essere “ragionevolmente prevedibili, e non meramente ipotizzate”.
Come sapere se su un immobile c’è un’ipoteca
Per evitare problemi dell’“ultimo minuto”, in ogni caso, il proprietario di un immobile prossimo alla vendita, qualche tempo prima dell’atto, dovrebbe sempre verificare che sullo stesso non ci siano ancora ipoteche delle quali si è chiesto la cancellazione.
A tal fine, ci sono due possibili strade da seguire:
- chiedere un’ispezione ipotecaria recandosi presso gli uffici territoriali dell’Agenzia delle entrate, con alla mano i dati catastali del proprio immobile;
- accedere all’ispezione ipotecaria online messa a disposizione dai servizi telematici Entratel/Fisconline, che permette a ogni soggetto di consultare gratuitamente la banca dati ipotecaria relativamente agli immobili di cui risulti titolare, anche solo per quota, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento.
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