Residenziale di lusso: a Milano e Roma domanda in ripresa
A Milano e Roma fase di miglioramento nel primo semestre del 2016 nel segmento della compravendita per le residenze esclusive.
A Milano continua la ripresa della domanda per acquisto, a fronte di un’offerta pressoché stazionaria, che ha favorito una notevole ripresa del numero di transazioni.
A Roma domanda in ripresa in tutte le localizzazioni, mentre l’offerta si mantiene stabile e i contratti conclusi si rivelano in lieve diminuzione.
È quanto emerge dall’ultimo Osservatorio sulle residenze esclusive di Tirelli & Partners e Nomisma.
MILANO
Nel primo semestre 2016 la domanda di abitazioni è sensibilmente aumentata rispetto al 2015, confermando l’avvio di una ripresa attesa a Milano ormai da diversi anni e riscontrabile in modo più marcato in centro e nelle zone di pregio.
Un ritorno di interesse della domanda è comprovato anche dal soddisfacente risultato delle transazioni che, a consuntivo 2015, hanno registrato un incremento annuo del 13,4%, a fronte del 5% del 2014 (e, si ricorda, del profondo -23,7% del 2012). Sembra essersi pertanto esaurito il fenomeno dello spostamento dal mercato dell’acquisto a quello della locazione, a cui il mercato aveva assistito negli anni 2012 e 2013, quando circa il 60-65% della domanda residenziale si rivolgeva al mercato dell’affitto.
Il maggiore assorbimento ha in parte calmierato l’ulteriore aumento dello stock residenziale offerto, in atto da anni, che i sentiment degli operatori riportano come stabile nel semestre.
Una maggiore dinamicità del mercato viene altresì confermata dalla dinamica dei tempi di vendita, che diminuiscono lievemente rispetto al primo semestre 2015 e restano stabili su base semestrale (7 mesi in media).
Dal punto di vista dei prezzi, si può affermare che il mercato di Milano stia assistendo ai primi segnali di inversione ciclica, che per l’insieme delle 13 grandi città monitorate dovrebbe avere luogo non prima della seconda metà del 2017. Per le abitazioni nuove si registra, per la prima volta da otto anni, una variazione positiva dei prezzi, se pure di entità molto lieve (+0,3% semestrale).
Il mercato delle abitazioni esclusive è così connotato:
Valore: abitazioni il cui valore di compravendita al mq è maggiore di 7.000 euro o il cui valore complessivo è superiore a 1.000.000 euro
Superficie: abitazioni con superficie minima di 50 mq, il cui canone di locazione è superiore ai 200 euro al mq per anno o il cui canone annuo complessivo è maggiore di 40.000 euro
Zona:
- Quadrilatero
- Centro Storico
- Brera-Garibaldi
- Magenta
- Venezia – Manin – Giardini – Duse
- Zona residuale (zona virtuale formata da tutte le residenze che rispondono ai parametri indicati, ma che non sono ubicate nelle zone sopra menzionate)
Tempi di vendita e sconti
Anche per quanto riguarda gli sconti medi rispetto al prezzo richiesto, si conferma il netto miglioramento inaugurato lo scorso anno, con un valore medio passato dal 14,9% del primo semestre 2015 al 9,8% di inizio 2016.
Per la prima volta dal II semestre 2011 il tasso di sconto scende sotto la soglia del 10%.
Per quanto attiene i tempi medi di vendita e di giacenza si concretizza l’inversione della curva preannunciata nell’Osservatorio precedente. Per la prima volta in 10 semestri dunque si rileva una calo tanto nei primi, quanto nei secondi. I valori assoluti si mantengono comunque su livelli elevati se paragonati a quelli del 2014 o precedenti, ma l’inversione resta un fatto notevole.
Prezzi
Anche la dinamica dei prezzi di vendita evidenzia l’inversione della curva già commentata per gli altri indicatori. Per la prima volta dal 2010 i prezzi medi di richiesta mostrano un segno positivo, mentre quelli effettivi di vendita confermano e rafforzano il segno + del semestre precedente per effetto principalmente della diminuzione dello sconto medio.
Investitori stranieri a Milano
Nel corso della prima parte del 2016 si è confermato il ritorno di interesse per il mercato milanese da parte degli investitori stranieri, già palesatosi nel 2015. La percentuale di acquirenti provenienti dall’estero si è confermata, infatti, anche nello scorso semestre pari al 5%. I principali Paesi di provenienza risultano ancora una volta quelli europei.
Le zone più richieste si confermano Quadrilatero, Brera e Magenta. La domanda straniera è alla ricerca di appartamenti di rappresentanza di almeno 250 mq posizionati ai piani alti e dotati di spazi esterne.
ROMA
È proseguito anche nella prima metà del 2016 il miglioramento della situazione del mercato residenziale capitolino, evidenziato già sul finire dello scorso anno.
Nonostante l’offerta, soprattutto quella destinata alla compravendita, risulti ancora sovrabbondante rispetto alla concreta capacità di assorbimento, la domanda si è ulteriormente rafforzata. 
Questi segnali, che delineano una prospettiva di iniziale superamento della fase critica, vengono avvalorati anche da una tendenziale ripresa dell’attività transattiva, con le compravendite che sono risultate, a consuntivo, nuovamente in aumento.
Un ulteriore allentamento della spinta recessiva è riscontrabile anche nell’attenuazione della flessione dei valori che, per il comparto dell’usato, sono diminuiti nell’anno del -2,2%, mentre per il nuovo sono scesi del -1,8%, con variazioni ancora una volta prossime allo zero per le zone di pregio e centrali.
I tempi medi di vendita sono rimasti sostanzialmente stabili rispetto alla precedente rilevazione, in media intorno ai 7,5 mesi, mentre si è contratto leggermente il divario percentuale medio.
Ancora una volta è evidente come si stia attenuando l’effetto mercato sui valori, in quanto l’offerta sempre più consapevole della difficile situazione congiunturale riduce già in aspettativa il prezzo iniziale dell’oggetto di vendita.
Abbastanza simile è la situazione sul versante locativo, dove proseguono le evidenze di stabilizzazione sia per quanto attiene domanda e offerta, sia per quanto riguarda il numero di contratti stipulati.
Si è attenuata significativamente nel corso del semestre la flessione dei canoni, in media intorno al -0,2%, a fronte di un leggero allungamento delle tempistiche necessarie alla definizione contrattuale per le abitazioni usate (4,5 mesi in media), mentre sono rimaste intorno ai 4 mesi per quelle nuove.
Non si evidenziano sostanziali variazioni dei rendimenti potenziali lordi da locazione, che sono rimasti intorno al 6%.
Si è riaccesa la domanda rivolta all’acquisto, incoraggiata dalla progressiva riduzione dei valori e sostenuta da una minore rigidità da parte di molti istituti di credito nella concessione dei finanziamenti. È rimasta preponderante la quota di abitazioni usate compravendute rispetto a quelle nuove, che rimangono ancora residuali rispetto al totale degli scambi. Sul fronte dell’affitto è cresciuta rispetto a tre anni fa la percentuale di inquilini che scelgono un contratto a canone concordato, rispetto al regime libero o transitorio.
Il mercato delle abitazioni di prestigio di Roma è così connotato:
Valore: Abitazioni il cui valore di compravendita al mq è maggiore di 7.000 euro o il cui valore complessivo è superiore ad 1.000.000 di euro.
Superficie: Abitazioni il cui canone di locazione è superiore ai 200 euro al mq per anno o il cui canone annuo complessivo è maggiore di 30.000 euro.
Zona: Abitazioni ubicate nelle seguenti zone:
- Centro storico
- Pinciano Veneto
- Parioli – Salario – Trieste
- Prati
- Vigna Clara Camilluccia
Tempi di vendita e sconti
Contrariamente a quanto riscontrato nel semestre precedente, che aveva visto un rilevante allungamento dei tempi di vendita soprattutto nelle zone Pinciano Veneto e Prati, il primo semestre del 2016 mostra un ritorno ai valori osservati all’inizio del 2015. I tempi medi di vendita tornano ad attestarsi tra le 5 e le 6 mensilità, in ragione del calo registrato principalmente nelle stesse zone in cui si era osservato l’anomalo aumento dello scorso semestre, oltre ad una tendenza al ribasso rilevata nelle aree del Centro Storico e di Vigna Clara Camilluccia.
Nonostante la stagnazione del numero di compravendite, una riduzione dei tempi come quella registrata nell’ultimo anno può essere ricondotta alla recente immissione sul mercato di immobili di qualità mediamente più elevata che, pur trovando riscontro nella domanda venendo assorbiti, contribuiscono solo in minima parte all’irrobustimento dell’attività transattiva
Prezzi
Nel corso del semestre appena trascorso, i prezzi medi richiesti hanno fatto registrare una flessione del 3,0%, ossia nuovamente negativa rispetto alla variazione positiva degli ultimi sei mesi. Nonostante la contestuale riduzione degli sconti (dal 18,6% al 16,4%), che non si verificava da tre semestri, la contrazione delle aspettative si traduce in una flessione, ancorché lieve, dei prezzi effettivi. Tali andamenti mostrano ancora una volta la volatilità delle percezioni di domanda e offerta che, nonostante la lunga fase di recessione, stentano ancora ad allinearsi.
Nel segmento delle abitazioni “top”, su base semestrale si registra una sostanziale stabilità del prezzo medio complessivo, che subisce una leggera variazione al ribasso e risulta, attestandosi poco al di sotto dei 2,1 milioni di euro. Da segnalare, invece, un calo sostanziale del prezzo massimo complessivo nelle zone Centro Storico e Parioli-Salario-Trieste. Facendo, infine, riferimento alle transazioni avvenute, il valore della compravendita più significativa supera i 2 milioni di euro, risultando comunque molto inferiore al valore record dello scorso semestre, quando ci si era attestati nell’ordine dei 4 milioni di euro
Investitori stranieri a Roma
Nella prima metà del 2016 la presenza di acquirenti stranieri si è raffreddata rispetto alla fine del 2015, raggiungendo circa il 5% della domanda totale. Tra le provenienze, invece, si conferma la prevalenza dei Paesi orientali e degli Stati Uniti, generalmente con una preferenza in termini di localizzazione per il centro storico. La tipologia abitativa maggiormente richiesta risulta essere l’attico in perfette condizioni manutentive.
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