Acquisto casa: cambia il reddito del contribuente?

Di Casa.it
in Acquisto, vendita, affitto · Mercato immobiliare
— 13 Apr, 2021

Con l’ordinanza numero 26668 del 24 novembre 2020, la Corte di cassazione ha fornito degli importanti chiarimenti a tutti coloro che intendono acquistare una casa ma hanno paura che il “grande passo” potrebbe essere causa di problemi con il fisco.

In particolare, i giudici hanno specificato che, in sede di accertamento sintetico da parte dell’Agenzia delle Entrate teso a verificare la presunta capacità reddituale del contribuente (cd. redditometro), dalle spese va detratto l’importo ricevuto a titolo di mutuo e impiegato per acquistare la nuova casa.

Le rate versate si sommano alle spese

Tuttavia, per ogni annualità alle spese si sommano i ratei di mutuo maturati e versati alla banca. Il che, in sostanza, per la Corte di cassazione trova ragione nel fatto che il mutuo stipulato per acquistare un immobile “non esclude, ma diluisce la capacità contributiva” dell’acquirente.

Necessario produrre il contratto di mutuo

Per poter dimostrare all’Agenzia delle entrate che la spesa per incrementi patrimoniali è giustificata dall’accensione di un mutuo ultrannuale, ed evitare quindi che il proprio reddito venga rideterminato in sede di accertamento sintetico, è necessario produrre al fisco il contratto di mutuo. In tal modo, infatti, sarà possibile dimostrare la provenienza non reddituale delle somme utilizzate per l’acquisto del bene.

Redditometro: come funziona?

La portata della questione può essere compresa ancora meglio considerando il funzionamento del cd. redditometro.

Con tale termine, in estrema sintesi, ci si riferisce alla ricostruzione del reddito dei contribuenti fatta dall’Agenzia delle Entrate considerando gli acquisti e comparandoli con i redditi dichiarati nel 730 o nel modello unico.

È evidente che l’acquisto di una casa potrebbe causare problemi in sede di controlli del redditometro, ma solo se non si riesce a giustificare la provenienza del denaro impiegato per la compravendita. Di norma, infatti, se le spese superano una certa percentuale del reddito, scatta l’accertamento del fisco.

Attenzione alle rate troppo alte

Se di recente la Corte di cassazione, come visto, ha escluso che il reddito del contribuente possa essere rideterminato solo per il fatto che questi ha acquistato un immobile se i soldi impiegati sono stati reperiti ricorrendo a un mutuo, qualche tempo fa i medesimi giudici hanno precisato che, tuttavia, se la rata da pagare alla banca è troppo alta, l’accertamento sintetico deve reputarsi legittimo.

In tal caso, come emerge dalla pronuncia numero 1244 del 21 gennaio 2020, l’Agenzia delle entrate può legittimamente presumere una capacità contributiva maggiore rispetto a quella dichiarata e avviare i controlli.

A questo punto, è il contribuente a dover provare che il reddito presunto non esiste o esiste in misura inferiore, facendosi carico di un onere non sempre semplice da assolvere.

Acquisto casa: mutuo e fisco

In definitiva, quindi, chi decide di acquistare una casa, pur non avendo redditi tali da poter giustificare una simile spesa, non avrà problemi con il fisco se la necessaria liquidità è reperita tramite un mutuo. Tuttavia, nel negoziarne le condizioni deve valutare bene la sostenibilità della rata e ciò non solo per essere certo di riuscire a onorare costantemente il pagamento, ma anche per evitare che l’Agenzia delle Entrate reputi comunque “sospetta” l’operazione immobiliare.