Come e quando si può recedere dal contratto di affitto?

I casi in cui si può recedere dal contratto di affitto sono tutti previsti dalla legge. In alcuni casi essa vincola, soprattutto il locatore, a recedere qualora ricorrano situazioni ben precise. Nel caso del conduttore invece la legge riconosce alla parte debole dell’accordo la possibilità di recedere, non solo nei casi previsti dal contratto, ma anche se ricorrono gravi motivi.

Vediamo quindi cosa devono fare rispettivamente il locatore e il conduttore quando vogliono recedere dal contratto e con quanto anticipo sono tenuti a informare la controparte di questa decisione.

 

Il recesso dal contratto del locatore

Il locatore può recedere dal contratto di affitto nei casi, nei modi e nei tempi sanciti dalla legge n. 431/1998, stabilendo per ciascuna di esse regole particolari.

 

Per quanto riguarda il recesso dai contratti di locazione ad uso abitativo liberi 4+4 e concordati 3+2, che prevedono canoni agevolati, l’art. 3 prevede che il locatore prima dei 4 e dei 3 anni, può negare il rinnovo del contratto per i restati 4 e 2 anni, dandone preavviso con comunicazione al conduttore entro 6 mesi rispetto alla prima scadenza solo nei seguenti casi:

• il locatore ha intenzione di destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
• il locatore, trattandosi di persona giuridica, società o ente pubblico o con finalità pubbliche vuole destinare l’immobile allo svolgimento delle proprie attività sociali, cooperative, mutualistiche, culturali o di culto e offre al conduttore un altro alloggio;
• il conduttore ha la disponibilità piena di un alloggio libero nello stesso Comune;
• l’immobile risulta gravemente danneggiato tanto da doverne assicurare la stabilità tramite l’esecuzione di opere che però, sono impedite dalla presenza del conduttore al suo interno;
• l’immobile fa parte di un edificio gravemente danneggiato ed è prevista la ristrutturazione, la demolizione, la trasformazione o nel caso in cui si tratti di un appartamento dell’ultimo piano dello stabile si vogliano eseguire sopraelevazioni che però risultano impedire dalla presenza del conduttore.
• il conduttore non occupa con continuità l’immobile;
• il locatore vuole vendere e non dispone di altri immobili oltre a quello in cui abita.

 

Nei casi suddetti il locatore deve comunicare il proprio recesso al conduttore con lettera raccomandata in cui deve indicare nello specifico la ragione, almeno sei mesi prima.

 

Per quanto riguarda invece i contratti di locazione che abbiano ad oggetto immobili in cui si svolgono le attività elencate dall’art 27 della legge 392/1978 (industria, commercio, artigianato, alberghiera, etc.), il locatore può negare la rinnovazione dei suddetti contratti, la cui durata è superiore rispetto a quella abitativa, solo in presenza delle ragioni indicate nell’art. 27 e a condizione che comunichi la sua volontà di conseguire la disponibilità dell’immobile locato con lettera raccomandata da inviarsi 12 mesi prima (es: attività commerciali, uffici professionali) o 18 mesi prima se è un albergo.

 

Il recesso dal contratto del conduttore

Nell’ipotesi in cui il conduttore abbia stipulato un contratto 4+ 4 o 3+2, può recedere dallo stesso dandone preavviso al locatore almeno 6 mesi prima della scadenza a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, purché sussistano gravi motivi o se ricorrono le condizioni previste dalla clausola contenuta nell’accordo che disciplina il recesso.

 

Per gravi motivi in grado di giustificare il recesso del conduttore da un contratto di locazione abitativo, come chiarito dalla Cassazione, si intendono eventi non determinati dalla volontà dello stesso, imprevisti, imprevedibili, sopravvenuti e tali da rendere oggettivamente impossibile, non solo più difficile, per l’inquilino continuare ad abitare nell’immobile.

 

Tanto per comprendere meglio la Cassazione nella sentenza n. 2528/2019 ha chiarito che, ad esempio “le condizioni di salute del padre del (conduttore) – assunte in esse come motivo di recesso – erano risalenti ad una data anteriore alla stipula del contratto di locazione, sì da non poter essere le stesse invocate quali grave motivo sopravvenuto legittimante il diritto di recesso.”

 

Stesse regole, per quanto riguarda il conduttore che abbia stipulato un contratto di affitto di un immobile adibito ad attività industriale, commerciale, artigianale, di interesse turistico (agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno e altri organismi di promozione turistica e simili.) La legge n. 392/1978, che disciplina le locazioni degli immobili urbani, prevede infatti all’art. 27 che le parti possono convenire la possibilità per il conduttore di recedere dal contratto in qualsiasi momento, a condizione che ne dia avviso al locatore con lettera raccomandata con avviso di ricevimento, sei mesi prima rispetto alla data in cui il recesso deve avere esecuzione. In ogni caso, e indipendentemente da quanto stabilito dalle parti, se ricorrono gravi motivi deve essere riconosciuto conduttore il diritto di recedere dal contratto in qualsiasi momento mediante preavviso da inviarsi con lettera raccomandata sei mesi prima.

 

 

 

 

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