Quotazioni OMI: cosa sono e come funzionano
Conoscere il valore di un immobile (una casa, un appartamento o un terreno), ad esempio anche al fine di farsi un’idea delle tasse da pagare su di esso o del prezzo a cui affittarlo/venderlo, è un’impresa che si rivela ardua in molti casi, tanto da rendere indispensabile affidarsi a un esperto estimatore. In realtà, l’Agenzia delle Entrate ha provato a venire incontro alle esigenze dei contribuenti istituendo il c.d. “Osservatorio del Mercato Immobiliare” noto come OMI.
È interesse del Fisco stesso quello di monitorare le operazioni di compravendita immobiliare e il valore dei beni che ne sono oggetto anche per verificare il pagamento delle necessarie imposte correlate al valore dell’immobile.
Quotazioni OMI: di cosa si tratta
L’Osservatorio del mercato immobiliare, dunque, rappresenta una banca dati gestita dall’Agenzia delle Entrate per assicurare una maggiore trasparenza sul mercato immobiliare e fornire elementi volti a indirizzare i processi di stima dei beni.
Le quotazioni OMI vengono aggiornate semestralmente e sono relative ai Comuni censiti negli archivi catastali. In presenza di variazioni circoscrizionali, dunque, l’elenco dei Comuni potrebbe differire nei diversi periodi di rilevazione.
In particolare, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare si occupa di curare la rilevazione e l’elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative ai valori immobiliari, al mercato degli affitti e ai tassi di rendita e la pubblicazione di studi ed elaborazioni e la valorizzazione statistica degli archivi dell’Agenzia.
Tra le sue attività si annoverano anche anche l’analisi, la ricerca, lo sviluppo e la sperimentazione di profili teorici, applicativi e di innovazione nelle materie istituzionali, con specifico riferimento alla definizione dei valori immobiliari.
Come accedere alle Quotazioni OMI
Chiunque può accedere alla banca dati direttamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate, mentre per chi naviga con smartphone o tablet è disponibile l’applicazione OMI Mobile. Dopo aver selezionato la provincia, sarà possibile selezionare il paese di interesse: in ciascun Comune, infatti, il sistema provvede a individuare e delimitare zone territoriali omogenee (zone OMI).
Nella descrizione della Zona omogenea è, in generale, indicata la microzona catastale nella quale essa ricade, così come deliberata dal Comune ai sensi del D.P.R. n.138 del 23 marzo 1998.
A questo punto viene fornito, per ogni delimitata zona territoriale e in base alla destinazione (residenziale, commerciale, terziaria, produttiva) un intervallo minimo/massimo dei valori di mercato e locazione, per unità di superficie in euro al metro quadro.
Le quotazioni tengono conto della tipologia prevalente, ovvero della specie immobiliare più diffusa tra quelli presenti in loco: in pratica, non si tiene conto di quei beni di particolare pregio o degrado o comunque con caratteristiche fuori dalla media rispetto alla tipologia edilizia della zona di appartenenza.
Oltre al criterio geografico/territoriale, i valori cambiano anche in relazione alla tipologia immobiliare e allo stato di conservazione e manutenzione (ottimo, normale o scadente). Quando per una stessa tipologia sono valorizzati più stati di conservazione è comunque specificato quello prevalente.
In particolare, per le tipologie Box, Posti auto e Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo. Invece, per la tipologia Negozi il giudizio è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell’unità immobiliare.
Che valore hanno le Quotazioni OMI?
La stessa Agenzia delle Entrate avverte che, nell’ambito dei processi estimativi, le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, poiché forniscono indicazioni di valore di larga massima. Di conseguenza, si evidenzia come solo la stima effettuata da un tecnico professionista potrà rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l’immobile nonché motivare il valore da attribuirgli.
Le quotazioni OMI sono dunque mere “presunzioni”, indizi del presumibile valore di un immobile o terreno. Anche la stessa giurisprudenza ha confermato che, da sole, tali quotazioni sono prive di valore probatorio a meno di non essere integrate da ulteriori elementi e stime: tali quotazioni, infatti, sono il frutto di elaborazioni statistiche e sarà dunque necessario interfacciare le stime con la fattispecie concreta in esame, posto che vi sono numerosi fattori idonei a far oscillare il valore dell’immobile.
Alla stessa Agenzia delle Entrate non sarà, ad esempio, consentita una rettifica del valore dell’immobile del contribuente, ai fini del calcolo delle tasse e delle imposte, facendo unicamente riferimento alle stime effettuate sulla base delle quotazioni OMI.
Ciononostante, le quotazioni OMI possono costituire un ottimo punto di partenza per individuare il valore di massima dell’immobile, per agevolare gli interessati nell’orientarsi sul mercato della compravendita immobiliare e degli affitti, ma non per dimostrare il c.d. valore venale di un appartamento. Solitamente la stima OMI è maggiormente prudenziale rispetto a quelle effettuate dagli esperti del settore.
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