Certificazione energetica APE e certificazione degli impianti

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Vendita delle case: certificazione energetica APE e certificazione degli impianti.

Chi si accinge ad acquistare, vendere o ad affittare una casa si dovrà sicuramente confrontare con il tema relativo alla Certificazione Energetica e alla Certificazione di Conformità degli Impianti.

Vediamo in sintesi cosa sono certificazione energetica APE e certificazione degli impianti e a cosa servono.

 

1. Certificazione energetica

In materia di certificazione energetica esiste una legislazione sia nazionale sia regionale. Le norme regionali possono integrare e precisare ulteriormente gli obblighi in merito alla certificazione energetica, il tutto nel rispetto della normativa nazionale ed europea.
APE cosa significa? Non è altro che l’Acronimo dei termini Attestato di Prestazione Energetica, l’APE

Tale certificato identifica il consumo energetico; è suddiviso in classi che vanno dalla A4 (la migliore) alla G (la peggiore).

La validità della certificazione è di dieci anni; tuttavia detta validità viene meno se all’interno dell’unità immobiliare vengono effettuate modifiche che mutano il rendimento energetico (si pensi, ad esempio, alla sostituzione dei serramenti). In questo caso sarà necessario predisporre un nuovo certificato.

Con l’evolversi della legislazione, il certificato ha cambiato nome e contenuto. Si è partiti con l’AQE (attestato di qualificazione energetica), si è poi passati all’ACE (attestato di certificazione energetica) per poi approdare nel 2013 all’APE (attestato di prestazione energetica). In passato inoltre la certificazione poteva riguardare l’intero stabile (c.d. attestato Condominiale); oggi invece è richiesto che sia redatto per ciascuna singola unità immobiliare.

Finché permangono le condizioni di validità della precedente certificazione, non è necessario adeguarsi alla nuova normativa. Nessun problema dunque se per il vostro appartamento avete ancora una AQE o un ACE o una certificazione condominiale.

La legge richiede che già al momento delle trattative precontrattuali sia esibito il certificato energetico in modo che il potenziale acquirente o il futuro conduttore abbia la possibilità di avere tutte le informazioni in merito al consumo energetico dell’immobile.

All’atto di compravendita il notaio dovrà allegare, pena una sanzione amministrativa pecuniaria, una copia conforme del certificato. Solo in casi particolari potrà esserne omessa l’allegazione.

La certificazione energetica non è invece necessaria per quegli immobili privi di un impianto di riscaldamento o di raffrescamento o più precisamente per quegli immobili il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici di climatizzazione invernale e/o estiva, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture rivestite da un involucro interamente rimovibile quali quelle stagionali a protezione degli impianti sportivi, anche se sostenute da strutture portanti fisse; per questa categoria di edifici la certificazione è necessaria limitatamente alle porzioni eventualmente adibite ad uffici ed assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica.

Ad oggi la classe energetica non ha avuto ancora un ruolo determinante nelle trattative immobiliari o per orientare le scelte degli acquirenti. Nemmeno è previsto un particolare regime fiscale di favore per gli edifici con un buon rendimento energetico, fatta salva qualche eccezione, come la finanziaria per 2017 e prorogata per il 2018 che aveva introdotto una detrazione del 50% per l’Iva pagata alla società costruttrice di nuovi immobili in classe A o B.

 

2.  Certificazione degli impianti e conformità

Questo tipo di certificazione riguarda prevalentemente l’impianto elettrico (in senso ampio includendo, ad esempio, anche gli impianti di allarme e di condizionamento) e del gas, attestando la loro conformità alla vigente normativa in materia di sicurezza.

A differenza della certificazione energetica, la certificazione degli impianti non è richiesta per la validità della vendita o della locazione; le parti possono liberamente stipulare un contratto di compravendita di un immobile privo delle certificazioni di conformità degli impianti.

Va però ricordato che se l’immobile è destinato all’attività lavorativa/produttiva o all’apertura al pubblico, la normativa in materia di sicurezza impone al proprietario, ed in ogni caso al datore di lavoro, di dotare l’immobile di impianti a norma. Pertanto la certificazione di conformità degli impianti in questi casi sarà comunque necessaria per il successivo utilizzo dell’immobile.

 

È chiaro pertanto che la presenza o meno della certificazione di conformità degli impianti è un’informazione importante per la determinazione del prezzo dell’immobile. Quindi, in caso di acquisto di immobile privo delle relative certificazioni, è consigliabile informarsi circa i costi dell’adeguamento a norma degli impianti, specie se si intende mettere a reddito l’immobile dopo averlo acquistato.

 

La certificazione, redatta da un tecnico, non viene allegata all’atto di vendita o di locazione, ma viene solitamente consegnata all’acquirente o al conduttore al momento della consegna dell’immobile. Nell’atto di compravendita redatto dal notaio è buona norma disciplinare tra le parti le garanzie in merito alla conformità degli impianti e, se possibile, dare atto dell’avvenuta consegna delle relative certificazioni.

Va infatti ricordato che la legislazione italiana prevede, in assenza di diverso ed esplicito accordo, che la parte venditrice è tenuta a garantire alla parte acquirente la conformità degli impianti alla normativa vigente, potendo quindi la parte acquirente pretendere il relativo adeguamento a cura e spese della parte venditrice, anche dopo il passaggio di proprietà; se non si vuole prestare dunque alcuna garanzia in ordine alla conformità degli impianti è necessario prevedere una clausola specifica in tal senso.

 

Infine se si tratta di fabbricati di nuova costruzione le dichiarazioni di conformità degli impianti rappresentano una delle condizioni per la conclusione dell’iter inerente l’agibilità (oggi infatti è prevista una Segnalazione Certificata di Agibilità asseverata da un professionista abilitato).

 

In collaborazione con:

Federico de Stefano
Notaio in Milano
ALD NOTAI

 

 

 

 

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