È possibile comprare una casa all’asta se è occupata dall’esecutato?

Di Casa.it
in Acquisto, vendita, affitto · Mercato immobiliare
— 12 Ott, 2021

La risposta al quesito fortunatamente è positiva. Come sappiamo infatti il credito è un diritto in favore del quale il nostro ordinamento appresta una serie innumerevole di tutele. Una di queste è la possibilità per il creditore di procedere esecutivamente nei confronti del debitore per vedere soddisfatto il proprio diritto di fronte all’inadempimento del soggetto obbligato.

Come vedremo, se il creditore intraprende in particolare una procedura esecutiva immobiliare e il debitore si ostina a restare nell’immobile che va all’asta il giudice, in determinati casi, può ordinare al debitore di lasciarlo prima o dopo la vendita.

Il debitore custode

Il problema dell’occupazione da parte del debitore dell’immobile sottoposto a pignoramento e alla successiva azione esecutiva, non è così infrequente. La formulazione attuale dell’art. 559 del codice di procedura civile, stabilisce infatti che con il pignoramento “il debitore è costituito custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, comprese le pertinenze, e i frutti senza diritto a compenso.” Questo perché il giudice dell’esecuzione provvede alla nomina di un custode esterno soprattutto quando l’immobile non è occupato dal debitore, quando ne fa istanza il creditore e sentito comunque l’esecutato o quando “dispone, al momento in cui pronuncia l’ordinanza con cui è autorizzata la vendita o disposta la delega delle relative operazioni, che custode dei beni medesimi sia la persona incaricata delle dette operazioni o l’istituto di cui al primo comma dell’articolo 534”.

Non è detto quindi che nel momento in cui vengono avviate le operazioni di vendita il debitore occupi ancora l’immobile. Il giudice infatti ha la possibilità di disporre la liberazione del bene occupato sia prima della vendita che successivamente. Vediamo in quali casi.

Liberazione dell’immobile prima della vendita

Il giudice ai sensi dell’art. 660 c.p.c può disporre la liberazione del bene pignorato prima della vendita non solo quando non è abitato dal debitore e dai suoi familiari, ma anche quando, dopo aver sentito l’esecutato e il custode risulta “ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti, quando l’immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare, quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico.”

Liberazione dell’immobile dopo la vendita

Può però anche accadere che il debitore durante la procedura esecutiva si sia dimostrato collaborativo, abbia consentito l’accesso al suo immobile ai venditori interessati all’acquisto e abbia mantenuto il bene in buono stato. In questo caso l’ordine di liberazione dell’immobile viene disposto quando il giudice emana il decreto di trasferimento.

Questa ipotesi si verifica perché, come contemplato dell’art. 586 c.p.c, con il decreto di trasferimento il giudice:

trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato;
ordina che si provveda alla cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono a obbligazioni assunte dall’aggiudicatario a norma dell’articolo 508 c.p.c;
ordina la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento;
ingiunge al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto.

Il decreto di trasferimento, infatti, ai fini che qui interessano “costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio.”

Il fatto che il decreto di trasferimento consenta di far sloggiare il debitore da casa propria non significa che è sempre conveniente ricorrere alle maniere forti. In genere è consigliabile procedere per gradi, inviando al debitore occupante una lettera di diffida con la quale gli si intima di liberare l’immobile entro una determinata scadenza, avvertendo che, in assenza di un riscontro positivo alla richiesta, si adiranno le vie esecutive.

Ed è proprio questa la seconda ed eventuale fase, ovvero l’avvio di una procedura di esecuzione forzata che prevede la notifica all’esecutato di un precetto con cui gli si intima di lasciare l’immobile entro un termine non inferiore ai 10 giorni e a cui segue, se resta nell’immobile, una seconda notifica a mezzo ufficiale giudiziario, con l’ausilio eventuale, una volta scaduti i termini, delle Forze dell’Ordine.

Procedura che ovviamente fa perdere tempo all’acquirente, che sarà costretto ad attendere diversi mesi dall’aggiudicazione dell’immobile prima di entrarne materialmente in possesso.

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