Nomisma sul mercato immobiliare italiano: un’insospettabile immagine di esuberanza
“Sul mercato immobiliare italiano continua a soffiare un vento di sorprendente ottimismo” – È quanto si legge nella Overview del secondo Osservatorio sul Mercato Immobiliare – Luglio 2021 di Nomisma.
Secondo l’Istituto bolognese, dopo la seconda ondata pandemica molte famiglie hanno manifestato l’esigenza di un upgrading della propria condizione abitativa. Oggi predomina quindi “il portato fiduciario di una manifestazione di interesse tanto diffusa quanto in taluni casi inconsapevole dell’effettiva sostenibilità”.
Nomisma, infatti, evidenzia come non si possa sottovalutare la vastità del disagio economico e sociale che la recessione indotta dal Covid-19 lascerà dietro di sé e “solo in parte già tangibile”.
Ecco perché, per il think tank bolognese, “la nuova fase potrebbe esporre nuclei familiari fin qui solo marginalmente interessati e trasformare alcune volontà in velleitarie manifestazioni d’interesse”. Il segnale viene dall’analisi di un dato: considerando le intenzioni di acquisto immediato, o nei prossimi 12 mesi, esse riguardano 3,3 milioni di famiglie. Se però si valuta il grado di concretezza e sostenibilità delle dichiarazioni di intenti l’effettivo bacino di potenziali acquirenti si riduce a poco più di 800mila unità.
È questo il numero che fa evidenziare a Nomisma come tutto questo “presenti in molti casi presupposti di solidità talmente labili da pregiudicarne la credibilità”.
Pur a fronte di indicatori di rischiosità del credito che presentano un quadro ampiamente rassicurante, Nomisma si attende uno scenario di progressivo deterioramento, con le implicazioni sistemiche che ciò comporta, analogamente a quanto accaduto in un passato troppo recente per essere dimenticato”.
Per l’Istituto bolognese siamo di fronte a un mercato immobiliare che “continua a restituire un’insospettabile immagine di esuberanza”. Per il 2021 Nomisma prevede che il numero di transazioni torni ad allinearsi alle previsioni formulate prima che insorgesse la pandemia, con una flessione cumulata nel biennio 2020-2021, rispetto allo scenario pre-Covid, che non eccederà il 4%. Passando ai prezzi, la risalita prevista consentirà di contenere le perdite totali, rispetto all’evoluzione attesa, nell’ordine di 1 punto percentuale.
Nomisma invita ad attendere gli sviluppi macroeconomici dei prossimi mesi per avere prova della sostenibilità dell’effervescenza che ora trae forza principalmente dalle aspettative. Vi è infatti “bisogno della robustezza delle dinamiche reali per fare sì che il dinamismo attuale non si tramuti in una bolla destinata a scoppiare”.
Sul fronte abitativo l’ottimismo – per Nomisma – ha favorito un immediato rimbalzo di tutti gli indicatori di mercato; più controversa appare la situazione sul versante degli immobili dei piccoli operatori economici.
Altrettanto incerta risulta l’evoluzione del settore corporate. La pandemia ha imposto un ridimensionamento più marcato con una flessione degli investimenti -nel 2020 – prossima al 30% e un primo semestre del 2021 ancora piuttosto fiacco.
In questo periodo vi è stata anche una ricomposizione delle preferenze degli investitori; è infatti notevolmente cresciuta la quota di impieghi in comparti un tempo residuali (logistica e residenziale in primis) rispetto al direzionale e commerciale. Questo spiazzamento – per Nomisma – “rischia di alimentare l’illiquidità di taluni tipologie”.
Per consolidare la capacità di tenuta che il mercato immobiliare italiano – sia residenziale sia d’impresa – ha dimostrato nel corso delle ondate pandemiche “occorrerà che all’ottimismo delle aspettative macroeconomiche faccia seguito la concretezza delle dinamiche reali”. in attesa che ciò avvenga, secondo Nomisma, è bene non abbandonare “attenzione e cautela”.
Le compravendite immobiliari
Analizzando le compravendite immobiliari del primo trimestre 2021 (rispetto allo stesso periodo del 2020) si rileva un +38,6% per le abitazioni e un +51,3% per i segmenti terziario e commerciale. Ben +61,6% per i depositi e le autorimesse e +43,6% per il comparto produttivo.
I mercati secondari – confermando una tendenza già registrata lo scorso anno – nel primo trimestre dall’anno in corso hanno ricoperto l’insolito loro ruolo di traino nella fase di ripresa.
Anche i settori terziario e commerciale nel primo trimestre dell’anno fanno registrare un recupero delle quote di mercato perse. Non sono mancate però alcune divergenze tra i mercati: nel segmento degli uffici si sono verificati cali significativi a Napoli (-46,6% tendenziale), Genova (-43,1%) e Bologna (-23,6%); in quello dei negozi, l’unico mercato in controtendenza è risultato, invece, quello di Bologna.
In Italia il mercato delle compravendite residenziali continua fondamentalmente ad essere gestito da privati, sia nella veste di acquirenti, che in quella di venditori. Ben il 95%-96% degli acquisti di abitazioni sono effettuati da persone fisiche. La controparte venditrice è privata nell’87% delle transazioni, mentre la restante parte (13%) è costituita da un’impresa.
Nel primo semestre dell’anno il 54,2% delle compravendite effettuate da persone fisiche sono state finanziate con l’accensione di un mutuo.
Passando a considerare le agevolazioni per l’acquisto di prima casa, nel primo trimestre 2021 esse hanno riguardato il 75% delle transazioni. Nello specifico, il 58% è rappresentato da acquisti da parte di chi non dispone ancora di una casa in proprietà, mentre per il restante 17% si tratta di sostituzione dell’esistente.
Attraverso un’ulteriore analisi degli acquisti di prima abitazione, emerge come il 43% del mercato delle compravendite di abitazioni in Italia si concentri nella fascia di prezzo fino a 1.180 Euro/mq.
Tempi medi di vendita
I tempi medi di assorbimento degli immobili in vendita sono pari a circa 5,7 mesi per le abitazioni, a 9,3 mesi per gli uffici e a 6,6 mesi per i negozi. Milano è il mercato che presenta, in tutti e tre i segmenti monitorati, i più bassi tempi di assorbimento.
Sconto praticato
Lo sconto praticato sul prezzo richiesto nella media dei 13 maggiori mercati nei primi sei mesi dell’anno è pari al 12,9% per le abitazioni, al 15,4% per gli uffici e al 15,8% per i negozi. I valori più esigui si raggiungono a Milano, mentre quelli più elevati a Palermo.
Mercato della locazione
Gli operatori di mercato confermano, per i primi 6 mesi dell’anno in corso, la prevalenza della componente di domanda rivolta alla proprietà (62%) rispetto all’affitto (38%).
Vi sono in ogni caso differenze a livello territoriale: la domanda di locazione oscilla tra il 42-45% nei mercati di Napoli, Torino e Bologna, mentre scende al 28-31% a Milano, Padova e Cagliari.
Nel 2020 il numero di nuovi contratti di locazione e dei rinnovi è stato di poco superiore a 1,5 milioni, con un incremento del 12% rispetto al 2019. La maggior parte (pari a 1,3 milioni) di questi contratti ha riguardato unità abitative, con un calo dell’8,8% rispetto all’anno precedente.
I contratti di locazione ad uso abitativo sono per il 69,5% relativi al segmento dell’affitto a canoni di mercato e transitori, mentre la quota rimanente (30,5%) rientra tra i comparti agevolati (canone concordato e per studenti).
Nei comuni ad alta tensione abitativa, dove si concentra oltre il 50% della popolazione italiana, la quota dei contratti di locazione ordinari e transitori scende al 56%, mentre sale la componente agevolata (44%).
A Genova il 62% dei contratti di locazione è a canone concordato, a fronte di appena il 4% di Milano. Per Nomisma diversi sono i fattori alla base di tale disomogeneità: andamento dei valori del mercato locale della locazione, gap fra canoni di mercato e i canoni concordati, ritardo nell’aggiornamento degli accordi locali, riduzione delle aliquote Imu e Tasi applicate dal singolo Comune e, più in generale, le politiche locali a favore della locazione a canone concordato.
L’Istituto bolognese rileva l’importante correlazione tra la diffusione del segmento a canone concordato e il gap dei livelli del canone negli 8 principali mercati italiani: al crescere della quota del mercato agevolato si riduce la distanza tra i canoni. E’ su questa distanza che occorre intervenire in sede di Accordo Territoriale per favorire la diffusione del canone concordato, evitando al contempo di creare distorsioni del mercato.
Nella media dei mercati il rendimento lordo da locazione è pari al 5,2% annuo, con differenze significative tra i diversi contesti territoriali. Le oscillazioni rispetto al dato medio vanno dai -110 punti base di Venezia Laguna ai +68 punti base di Roma.
Per Nomisma, alla luce degli esigui livelli raggiunti da certi mercati (in primis Roma e Napoli), sul fronte dei rendimenti di locazione si possono intravvedere margini di recupero rispetto al potenziale. Al contrario, a Venezia terraferma e Torino la vivacità del mercato locativo ha già consentito di ritornare sui livelli di redditività massimi rispetto alla media storica.
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