Come fare una lettera di disdetta dell’affitto
L’inquilino o il proprietario che intende disdire il contratto di locazione ed evitare la proroga automatica alla scadenza, deve inviare una lettera formale all’altra parte, ricordando di rispettare il preavviso.
Ecco cosa bisogna sapere per evitare spiacevoli sorprese.
La disdetta dalla locazione
Innanzitutto, precisiamo che la disdetta dal contratto di locazione è l’operazione con la quale si evita il rinnovo automatico dell’affitto alla scadenza.
Prendiamo come esempi i due classici contratti di locazione di immobili a uso abitativo: la cd. locazione 4+4 e la cd. locazione 3+2. Per essi è previsto il rinnovo automatico, salvo disdetta di una delle parti, rispettivamente allo scadere di ogni quadriennio e allo scadere dei primi tre anni e poi di ciascun biennio successivo.
Alla prima scadenza, solo la disdetta dell’inquilino/conduttore è libera, mentre quella del proprietario/locatore è condizionata al sussistere di specifiche esigenze (come, ad esempio, la destinazione dell’immobile a uso proprio del locatore o l’intenzione di venderlo a terzi). Alle scadenze successive, la disdetta è libera per entrambe le parti.
Affitto: disdetta o recesso?
La disdetta non va confusa con il recesso, sebbene spesso in gergo i due termini siano utilizzati in maniera promiscua.
Il recesso, infatti, indica la risoluzione del contratto su istanza di una parte prima della scadenza. Ad esempio, con riferimento alla locazione 4+4 si parla di recesso quando il contratto, anziché alla scadenza dei quattro anni, viene risolto dopo uno, due o tre anni.
Tale facoltà è concessa dalla legge solo al conduttore ed esclusivamente in presenza di gravi motivi o per le specifiche ragioni previste dal contratto.
Il preavviso di disdetta dell’affitto
Tornando alla disdetta, la parte che intende esercitarla deve comunicare tale intenzione all’altra parte con preavviso.
In particolare, nelle fattispecie più diffuse di affitto, ovverosia nelle locazioni abitative 4+4 o 3+2 e nelle locazioni commerciali, occorre inviare la lettera di disdetta con sei mesi di anticipo o entro il termine più ampio eventualmente previsto dal contratto.
Raccomandata di disdetta
La disdetta va comunicata a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento (o tramite p.e.c., se entrambe le parti sono abilitate a inviare/ricevere posta elettronica certificata), al fine di evitare contestazioni. In tal modo, infatti, è possibile dimostrare con certezza la ricezione della missiva e il rispetto dei termini di preavviso, al contrario di quanto avverrebbe se si facesse ricorso alla posta ordinaria o anche alla raccomandata semplice.
In alternativa, anche se la predetta ipotesi è sempre preferibile, è possibile comunicare la propria volontà di disdire il contratto alla successiva scadenza con una lettera redatta in duplice copia: una consegnata al destinatario a mani e l’altra da conservare dopo averla fatta firmare per ricevuta.
Come scrivere la lettera di disdetta
Nello scrivere la lettera di disdetta, è innanzitutto importante specificare nell’oggetto che trattasi di “Disdetta del contratto di locazione stipulato in data ____________, a far data dalla prossima scadenza contrattuale prevista per il ___________”.
Nel corpo, va poi indicato in maniera chiara il contratto cui si riferisce la missiva, inserendo la data di stipula, gli estremi di registrazione e, preferibilmente, l’immobile che ne costituisce l’oggetto.
Ad esempio, si può scrivere:
“Con la presente, manifesto la mia volontà di disdire il contratto di locazione stipulato in data ________ e registrato in data _______ al n. _____ serie _____, relativo all’immobile sito in ____________ via _____________ n. ___ piano ______ (eventualmente, censito al catasto al foglio _____ particella _____ subalterno ____)”.
Va poi specificata la decorrenza della disdetta, ad esempio scrivendo che:
“La presente disdetta produrrà i suoi effetti a far data dalla prossima scadenza contrattuale, prevista per il ______________”.
Chiaramente, alla fine bisogna inserire la data e la propria sottoscrizione.
La specificazione dei motivi da parte del proprietario
In caso di disdetta alla prima scadenza contrattuale, se è il proprietario a inviarla, nella stessa vanno specificati anche i motivi che la giustificano, ad esempio precisando che:
“La presente disdetta è giustificata in ragione dell’intenzione del sottoscritto di adibire l’immobile oggetto di locazione a uso proprio”.
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