Cos’è il catasto, a cosa serve e qual è il suo valore
Il catasto è l’archivio che contiene i dati di tutti gli immobili civili, industriali, commerciali e agricoli di natura pubblica e privata presenti sul territorio. Suddiviso in quattro archivi principali, assolve alla funzione primaria di consentire il calcolo equo delle imposte che gravano sugli immobili. I dati in esso contenuti tuttavia, per quanto dettagliati e aggiornati, non possiedono valore probatorio, costituendo meri indizi.
Catasto terreni e Catasto edilizio urbano
Il catasto è, in sostanza, l’inventario di tutti i beni immobili presenti sul territorio ed è strutturato in due sottosistemi:
- il catasto terreni, che contiene l’elenco di tutti i terreni agricoli e non edificati;
- il catasto edilizio urbano, in cui sono elencati gli immobili di natura civile, commerciale e industriale.
Il nostro sistema catastale è di tipo geometrico particellare. Per ogni immobile esso fornisce informazioni di tipo geometrico (topografia, forma e consistenza) e tecnico economico (caratteristiche tecnico fisiche dell’immobile e reddituali).
La gestione dei dati catastali e dei servizi a questa connessi dal 2012 è affidata all’Agenzia delle Entrate, dopo l’incorporazione dell’Agenzia del Territorio.
Come è organizzato il catasto
Le informazioni contenute all’interno del catasto sono organizzate in 4 archivi principali, organizzati in base a criteri grafici e alfanumerici:
- archivio cartografico;
- archivio delle planimetrie degli immobili urbani;
- archivio censuario del catasto terreni;
- archivio censuario del catasto degli immobili urbani.
A questi si aggiungono l’archivio dei fabbricati e quello dei numeri civici delle strade urbane.
Il catasto terreni si basa sul modulo base della particella catastale, ossia la porzione di terreno continua, sita nello stesso territorio comunale, nel possesso di uno o più soggetti fisici o giuridici e omogenea per qualità della coltura e grado di produttività, requisiti questi ultimi che, insieme alla accessibilità al fondo e alla struttura fisica dello stesso, sono utilizzati per definirne la classe di appartenenza.
Il catasto edilizio urbano invece è strutturato in base al modulo base dell’unità immobiliare urbana, che può consistere in una porzione di fabbricato (es: casa, negozio), in un intero fabbricato (es: albergo, ospedale), in un insieme di fabbricati (industria) o in un’area urbana, in grado di avere un’autonomia funzionale e reddituale.
A cosa serve il catasto
Il catasto è stato istituito per censire tutte le proprietà immobiliari presenti sul territorio e per creare i presupposti necessari per una corretta ed equa imposizione fiscale.
Le imposte catastali, in particolare, sono dovute nel momento in cui è necessario procedere alla voltura catastale conseguente a un trasferimento conseguente a una compravendita, una successione o una donazione. In questi casi è infatti necessario procedere alla registrazione dei trasferimenti immobiliari presso il catasto.
Valore probatorio dei dati catastali
Il fatto che i dati di un immobile siano contenuti e aggiornati presso il catasto può far pensare che quanto inventariato abbia valore probatorio pieno in caso di controversie immobiliari. In realtà il catasto ha solo valore informativo.
Come chiarisce, infatti, l’art. 950 c.c., che disciplina l’azione di regolamento di confini, il giudice, solo in assenza di altri elementi, deve attenersi “al confine delineato dalle mappe catastali.”
Principio questo ribadito anche dalla sentenza n. 1526/2018, per la quale “I dati catastali (…) non hanno valore di prova ma di semplice indizio, costituendo un sistema secondario e sussidiario rispetto all’insieme degli elementi raccolti in fase istruttoria (…).”
Ancora più di recente il Tar della Toscana – Sezione II, nella sentenza 1149/2019, ha reiterato il concetto chiarendo che “è ben noto che i dati catastali non possono ritenersi, neppure dal punto di vista topografico, fonte di prova certa sulla situazione di fatto esistente sul piano immobiliare, rappresentando l’accatastamento un adempimento di tipo fiscale-tributario che fa stato ad altri fini, senza assurgere a strumento idoneo, al di là di un mero valore indiziario, ad evidenziare la reale consistenza degli immobili interessati e la relativa conformità alla disciplina urbanistico-edilizia (Cons. Stato, sez. VI, 09/02/2015, n. 631; T.A.R. Lombardia, Milano, sez. II, 20/05/2015, n. 1195).”.
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