Locazione 4+4: cosa fare alla scadenza
Il contratto di locazione 4+4 è una delle modalità con le quali è possibile locare un immobile a uso abitativo. Vediamo in cosa consiste e cosa fare alla scadenza contrattuale.
Locazione 4+4: in cosa consiste
La locazione 4+4, anche conosciuta come affitto a canone libero, è il contratto più utilizzato per trasferire il godimento degli immobili a uso abitativo. La ragione della sua diffusione si rinviene nel fatto che tale contratto è vincolato solo nella durata, mentre il canone e le condizioni contrattuali sono integralmente rimessi alla libera decisione delle parti.
Le altre tipologie di locazione a uso abitativo sono:
- il contratto di locazione 3+2 (o a canone concordato);
- il contratto di locazione transitorio o per studenti universitari (la cui durata va da sei mesi a tre anni).
Scadenza del primo quadriennio
La locazione 4+4, in particolare, ha una durata di quattro anni, terminati i quali è previsto il rinnovo automatico, che solo l’inquilino può impedire liberamente, dando però un preavviso di sei mesi rispetto alla scadenza del primo quadriennio.
Il locatore, invece, può impedire il rinnovo automatico del contratto dopo i primi quattro anni solo se:
- intenda destinare l’appartamento a uso abitativo, artigianale, commerciale o professionale proprio o del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
- sia una persona giuridica, una società o un ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, intenda destinare l’appartamento all’esercizio delle attività volte a perseguire tali finalità e metta a disposizione dell’inquilino un altro immobile idoneo del quale abbia la piena disponibilità;
- intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione;
- il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune o comunque non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo e non si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto;
- l’appartamento si trovi in un edificio gravemente danneggiato e la permanenza del conduttore ostacoli il compimento di lavori indispensabili;
- l’appartamento si trovi in un edificio del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni;
- l’appartamento si trovi all’ultimo piano e il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni per la cui realizzazione sia indispensabile lo sgombero.
Scadenze successive
Scaduto il secondo quadriennio, quindi raggiunti gli otto anni di vigenza del contratto di locazione 4+4, ciascuna parte può disdire liberamente lo stesso, senza dover addurre particolari motivazioni, purché ne dia comunicazione all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza contrattuale.
In caso di mancata disdetta, o se questa è tardiva, il contratto si rinnova per altri quattro anni.
=> Fac-simile contratto di affitto 4+4
Cosa fare alla scadenza degli otto anni
Alla scadenza degli otto anni, quindi, ciascuna parte può alternativamente:
- non fare nulla, con la conseguenza che il contratto si rinnoverà per altri quattro anni;
- inviare disdetta all’altra parte, con preavviso di almeno sei mesi, a mezzo raccomandata a/r.
Vi è però anche un’ulteriore possibilità: quella di attivare la procedura per il rinnovo del contratto a condizioni differenti.
Rinnovo del contratto a nuove condizioni
L’ipotesi classica in cui si verifica tale possibilità è quella in cui il proprietario intenda chiedere un aumento del canone o l’inquilino intenda domandarne la riduzione.
Per poter avviare la procedura di rinnovo del contratto a nuove condizioni è necessario inviare la relativa richiesta all’altra parte a mezzo raccomandata a/r, nella quale anticipare già le proprie richieste.
A questo punto, iniziano a decorrere i sessanta giorni di tempo dalla ricezione della lettera previsti per la risposta: se la parte non risponde o non è d’accordo a rinegoziare il contratto, questo si scioglie alla scadenza naturale; in caso contrario, prendono il via le trattative e, se queste vanno a buon fine, il contratto si rinnova alle nuove condizioni.
È indispensabile che la comunicazione avente a oggetto la richiesta di modifica delle condizioni contrattuali sia inviata con un preavviso maggiore di sei mesi rispetto alla scadenza del contratto.
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