Agevolazioni prima casa: quando l’immobile è di lusso
Quando si acquista la prima casa, come sappiamo, si beneficia di tutta una serie di agevolazioni fiscali che prevedono anche il pagamento in misura ridotta delle imposte catastali, ipotecarie e di registro, sia che l’immobile venga acquistato da un privato, che da un’impresa.
Le legge però, proprio con l’obiettivo di aiutare i soggetti in maggiori difficoltà, non prevede le agevolazioni prima casa per chi acquista un’abitazione di lusso appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio artistico e storico).
Occorre però chiarire che cosa si intende per casa di lusso, ma soprattutto che cosa viene ricompreso nel calcolo della superficie utile a stabilire se un certo immobile può essere definito di lusso oppure no. A questa domanda ha risposto di recente la Corte di Cassazione con la sentenza n. 20701/2020.
Vediamo qual è la vicenda processuale che ha condotto la Corte a fornire i suddetti chiarimenti.
Il seminterrato rileva affinché un’abitazione possa dirsi di lusso?
Una contribuente impugna un avviso di liquidazione con cui l’Agenzia delle Entrate, in relazione all’anno 2011, tenta di recuperare le imposte dovute per un immobile “di lusso” e quindi privo delle caratteristiche necessarie per la concessione delle agevolazioni prima casa di cui la contribuente ha beneficiato. In primo grado ha la meglio la contribuente, ma in secondo grado la Commissione Tributaria Regionale accoglie la tesi dell’Agenzia delle Entrate, la quale ritiene che nel computo complessivo della superficie vada compreso anche il locale seminterrato.
La contribuente decide così di ricorrere in Cassazione facendo presente che in base alla sua perizia di parte il seminterrato risultava destinato in parte a cantine e in parte a locale tecnico e che dalla concessione in sanatoria rilasciata dal Comune di Roma nel 1997 risultava che le superfici ad uso residenziale erano pari a 203, 29 mq. mentre quelle ad uso non residenziale erano di 242,10 mq.
Compresi nei 240 mq della superficie delle case di lusso i locali “utili”
La Cassazione accoglie questo motivo di ricorso della contribuente motivando nei seguenti termini.
Prima di tutto gli Ermellini chiariscono che “in tema di imposta di registro, ipotecarie o catastali, per stabilire se un’abitazione sia di lusso e, quindi, esclusa dai benefici per l’acquisto della prima casa ai sensi della tariffa I, art. 1, nota II bis, del d.P.R. 26 aprile 1986, n.131, la sua superficie utile – complessivamente superiore a mq. 240 – va calcolata alla stregua del d.m. lavori Pubblici 2 agosto 1969, n. 1072, che va determinata in quella che – dall’estensione globale riportata nell’atto di acquisto sottoposto all’imposta – residua una volta detratta la superficie di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina (…)”.
Importante inoltre ricordare che “al fine di stabilire la spettanza delle agevolazioni tributarie di cui sopra, l’abitazione vada considerata “di lusso” o “non di lusso” con riferimento al momento dell’acquisto, e non a quello della sua costruzione o ristrutturazione successiva.”
La Corte ricorda inoltre di aver recentemente precisato, con la decisione n. 19186/ 2019 che: “In tema di imposta di registro, al fine di stabilire se un’abitazione sia di lusso e, come tale, esclusa dai benefici per l’acquisto della cd. prima casa, la superficie utile deve essere determinata avendo riguardo alla “utilizzabilità degli ambienti”, a prescindere dalla effettiva abitabilità degli stessi, in quanto il parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” di una abitazione è costituito dalla superficie utile che non può, pertanto, identificarsi restrittivamente con la sola superficie abitabile, in quanto l’art. 6 del D.M. 2 agosto 1969, n. 1072, deve essere interpretato nel senso che è “utile” tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto auto e che nel calcolo dei 240 mq rientrano anche le murature, i pilastri, i tramezzi e i vani di porte e finestre.”
Senza dimenticare che la Cassazione n. 9529/2015 “ha statuito che, al fine di stabilire il carattere di lusso dell’immobile, anche l’ambiente strettamente adibito a cantina, ovvero a soffitta, costituisce comunque elemento da comprendete invece nel calcolo della superficie complessiva, da considerare come facente parte di “casa di lusso”, allorquando, in concreto, esse siano strutturate in modo tale da essere abitabili, sì da perderne la tipica caratteristica. Ma il principio deve valere anche a contrario.”
Da ultimo la Corte di legittimità ricorda che il dato catastale è assolutamente irrilevante a fini probatori, per cui spetta comunque al contribuente l’onere di dimostrare quali vani non sono utilizzabili per finalità abitative.
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