Caparra affitto: è obbligatoria?
Quando si parla di caparra per i contratti di affitto, si tende a confondere questo istituto con il deposito cauzionale. Dal punto di vista giuridico però è bene chiarire che si tratta di due istituti diversi. Prima di rispondere alla domanda quindi cerchiamo di capire che cosa sono la caparra e il deposito cauzionale, mettendone in evidenza peculiarità e differenze, per evitare errori grossolani qualora si dovesse procedere alla stipula di un contratto di affitto.
Caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria è una somma di denaro o una quantità di cose fungibili che in fase di conclusione del contratto un contraente consegna all’altro sia a titolo di anticipo sul prezzo che di garanzia nel caso in cui chi la versa dovesse risultare inadempiente. Per legge infatti, se a venir meno all’accordo è colui che versa la caparra, l’altro può recedere dal contratto e trattenerla a titolo di risarcimento del danno.
L’art. 1385 c.c. prevede tuttavia la possibilità per il soggetto che adempie di poter chiedere l’esecuzione del contratto o la sua risoluzione e il risarcimento del danno, che in questo caso è disciplinato dalle regole generali.
Caparra penitenziale
La caparra penitenziale invece, disciplinata dall’art. 1386 c.c., è prevista quando il contratto contempla il diritto di recesso per una o entrambe le parti. In questo caso svolge la funzione di corrispettivo del recesso.
Questo significa che non si può chiedere un risarcimento ulteriore rispetto all’importo della caparra concordata.
Il deposito cauzionale nei contratti di locazione
Il deposito cauzionale (o cauzione) è previsto dall’art. 11 della legge n. 392/1978 che disciplina le locazioni degli immobili urbani.
L’articolo non lo definisce, limitandosi a disporre che: “Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.”
E’ noto però che il deposito cauzionale consiste in una somma di denaro che viene versata dal conduttore al locatore, al momento della stipula del contratto d’affitto, per tutelare il proprietario nel caso in cui l’altro contraente dovesse risultare inadempiente nel pagamento dei canoni di locazione.
L’elemento che caratterizza il deposito cauzionale è che, se il conduttore adempie sempre regolarmente il contratto, una volta che questo giunge a scadenza, il locatore ha l’obbligo di restituirlo.
Caparra e cauzione: differenze
Riepilogando, quindi la caparra è una somma di denaro o una quantità di cose fungibili che viene versata per manifestare l’interesse e l’impegno di concludere il contratto e che, una volta giunti all’accordo, deve essere restituita al conduttore o imputata a cauzione o considerata come prima mensilità. Il deposito cauzionale invece è una somma che il locatore chiede al conduttore per tutelarsi da eventuali inadempimenti di quest’ultimo, come il mancato pagamento dei canoni di locazione.
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Caparra: elemento contrattuale non obbligatorio
Chiariti questi importanti concetti è possibile rispondere alla domanda dicendo che, vista la confusione presente sul web, il deposito cauzionale o cauzione previsto nello specifico per i contratti di locazione, rappresenta un elemento eventuale del contratto di affitto.
La cauzione o deposito cauzionale quindi non è obbligatoria, anche se è prassi ormai consolidata nei contratti di locazione che il proprietario chieda al conduttore il versamento di una somma che, lo ricordiamo, non può comunque superare le tre mensilità del canone.
Stesse considerazioni per quanto riguarda la caparra, sia quella confirmatoria che quella penitenziale, anch’esse elementi contrattuali eventuali e quindi non obbligatorie in un contratto di locazione.
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