Cos’è il diritto di prelazione
Per diritto di prelazione si intende quel diritto che consente al titolare, detto prelazionario, di essere preferito rispetto ad altri soggetti, a parità di condizioni, nella costituzione di un negozio giuridico o nella stipula di un contratto, ad esempio nell’acquisto di un immobile.
Il concedente sarà libero di stipulare o meno il contratto, tuttavia, qualora decidesse di farlo sarà tenuto a scegliere per primo quel determinato contraente e dovrà comunicargli la propria volontà contrattuale, nonché le condizioni e il termine per esercitare la prelazione.
La posizione di preferenza può trovare fondamento nella legge (c.d. prelazione legale) oppure nell’accordo delle parti (c.d. prelazione volontaria).
La prelazione volontaria
Le parti possono scegliere di stipulare, in via convenzionale, il c.d. patto di prelazione da inserire nel contratto principale ovvero in un contratto distinto. Si realizza, in tal caso, un accordo tra le parti che determina l’insorgenza della c.d. prelazione volontaria.
Tale istituto, pur non essendo disciplinato direttamente dalla legge, si giustifica in ragione del principio di libertà negoziale di cui all’art. 1132 del codice civile.
Si tratta di un “patto” che vincola le sole parti, con efficacia meramente personale, dunque non opponibile ai terzi. Di conseguenza, qualora il concedente dovesse stipulare il contratto con un terzo e non con il prelazionario, non rispettando il patto di prelazione, tale contratto rimarrà valido, ma il prelazionario potrà agire per ottenere il risarcimento del danno essendosi realizzato un vero e proprio inadempimento contrattuale (ex art. 1218 c.c.).
La prelazione legale
La prelazione si dice legale, invece, quando trova la sua fonte in una norma di legge. Sarà la stessa legge a prevedere che, in determinati casi tassativi, un soggetto abbia diritto ad essere preferito ad altri.
Questa forma di prelazione avrà efficacia reale, sarà opponibile ai terzi e consentirà al prelazionario di attivare il c.d. diritto di riscatto o retratto in caso di violazione del diritto da parte del concedente che non rispetti la preferenza. In sostanza, qualora il concedente non adempia l’obbligo, il prelazionario potrà recuperare il bene dal terzo acquirente sostituendosi ad esso.
Prelazione legale propria e impropria
La prelazione legale si distingue, inoltre, in “propria” e “impropria”: nel primo caso viene tutelata la proprietà del prelazionario e la prelazione si esercita a parità di condizioni rispetto agli altri eventuali terzi contraenti; la prelazione “impropria”, invece, è posta a tutela di un interesse pubblico e solitamente prevede condizioni più favorevoli per il prelazionario. Al terzo non rimarrà che richiedere il risarcimento al concedente per i danni subiti.
Sono diversi gli esempi di prelazione legale previsti dalla legge, eccone alcuni tra i più significativi.
Prelazione e diritto successorio
Una situazione “tipica” di prelazione legale si ritrova nel diritto successorio e viene riconosciuta ai coeredi che si trovano in una situazione di comunione ereditaria.
A norma dell’art. 732 c.c., qualora il coerede voglia alienare a un estraneo la sua quota ereditaria o parte di essa, dovrà denunciare la sua intenzione notificando la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, prima agli altri coeredi ai quali sarà concessa la possibilità di esercitare il diritto di prelazione.
Nel dettaglio, i coeredi avranno due mesi di tempo dall’ultima delle notificazioni per esercitare tali diritto. Se accettano, la quota sarà loro ceduta, ma se non accettano la quota potrà essere venduta a terzi. In mancanza della notificazione, invece, i coeredi avranno diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria.
Diritto di prelazione nel diritto locatizio
Un diritto di prelazione è riconosciuto dall’art. 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392 anche in materia di locazione, a favore del conduttore per l’immobile concesso in locazione qualora questo sia alienato.
Nel dettaglio, qualora il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, la legge prevede che ne dia preventivamente comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione andranno indicati il corrispettivo in denaro, le altre condizioni per concludere la compravendita e l’invito a esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore avrà 60 giorni di tempo dalla ricezione della comunicazione per esercitare il diritto di prelazione attraverso un atto notificato al proprietario, sempre a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
Rinuncia al diritto di prelazione
Poiché si tratta di un diritto, la prelazione potrà anche essere oggetto di rinuncia da parte del prelazionario, che dovrà darne comunicazione al concedente in forma scritta.
La dottrina maggioritaria ritiene che la rinuncia possa essere esercitata sia prima che dopo la c.d. denuntiatio del concedente (ossia la dichiarazione con cui il bene viene offerto al prelazionario o si manifesta la volontà di concludere con lui il contratto).
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Esiste una legge che obbliga il concedente ad interpellare come prelazionario il suo vicino più prossimo? Nel mio caso è un fratello. Il problema è che si riserva di acquistarlo al prezzo a cui io ho ottenuto un’offerta da altri. La legge mi servirebbe per non pagare una penale all’agenzia che mi ha trovato il compratore.