Assemblea di condominio: dove deve riunirsi

Sono molteplici le attribuzioni che il codice civile riserva all’assemblea, quale principale “organo” del condominio. Tuttavia, il legislatore non prevede direttamente quale sia il luogo deputato ad accogliere l’assemblea condominiale, né obbliga a svolgerla in un luogo ben preciso.

 

Assemblea condominiale: la convocazione

Premettiamo anzitutto che l’assemblea di condominio è un organismo con funzioni deliberative che si riunisce e prende decisioni in relazione ai vari aspetti inerenti la vita condominiale. Dell’assemblea fanno parte tutti i condomini e della convocazione se ne occupa normalmente l’amministratore, salvo ipotesi in cui è consentita l’autoconvocazione (ad esempio nei condomini in cui l’amministratore non è presente oppure è decaduto).

 

Per quanto concerne, invece, le modalità di convocazione, reca un riferimento normativo l’art. 66 disp. att. c.c. il quale precisa che l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.

 

Il luogo dove si svolge l’assemblea condominiale

Il suddetto avviso, inoltre, deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione, ma nulla è specificato in ordine al luogo in cui l’assemblea debba riunirsi.

Di conseguenza, la sua individuazione sembra rimessa alla discrezionalità dell’amministratore, a meno che il regolamento condominiale non fornisca precise indicazioni in tal senso. In tal caso, nel disporre la convocazione, dovranno essere rispettate le prescrizioni dettate da tale documento in relazione al luogo della convocazione.

 

La giurisprudenza, intervenuta in diverse occasioni, ha fornito chiarimenti utili a indirizzare sia gli amministratori e i proprietari. La Corte di Cassazione (sentenza n. 14461/1999) ritiene che, in assenza di una disciplina regolamentare, spetti all’amministratore scegliere la sede più opportuna.

 

Di solito, l’incontro si svolge nello studio dell’amministratore, presso l’appartamento di un condomino oppure nelle parti comuni dell’edificio.

Dal dictum dei magistrati emerge, però, l’esigenza che, qualunque sia il luogo scelto, siano rispettate alcune prescrizioni.

In sostanza, vengono posti dei limiti alla discrezionalità dell’amministratore.

 

Limiti alla discrezionalità dell’amministratore

L’assenza di una esplicita regolamentazione del luogo dell’assemblea, non comporta che la scelta sia insindacabilmente rimessa a chi ha il potere di convocarla.

Deve rinvenirsi nell’ordinamento e nel principio di ragionevolezza un criterio, obiettivo e, per quanto possibile, sicuro, che (in assenza di una apposita norma regolamentare o di uno specifico accordo tra tutti gli interessati) debba, comunque, presiedere alla scelta stessa (Corte d’Appello di Firenze, n. 1249/2005).

 

La possibilità di scegliere la sede più opportuna a ospitare l’assemblea non è dunque indiscriminata, ma limitata a circostanze oggettive che riguardano il luogo scelto per le riunioni. Nel dettaglio, l’amministratore dovrà rispettare un duplice limite. In primis, l’orientamento dei giudici pone un limite territoriale e ritiene che debba essere scelta una sede entro i confini della città in cui sorge l’edificio in condominio.

 

Il secondo limite, invece, è costituito dalla necessità che il luogo di riunione sia intrinsecamente idoneo, per ragioni fisiche e morali, a ospitare la riunione: deve trattarsi di un luogo che, sotto il profilo ambientale, consenta la presenza e la partecipazione di tutti i condomini, nonché il corretto e ordinato svolgimento della discussione. I locali dovranno dunque essere abbastanza ampi, sicuri, idonei a proteggere la riservatezza della discussione e a non creare conflitti d’interessi.

 

Per quest’ultimo motivo si ritiene che l’appartamento di un condomino in aperto conflitto d’interessi con una decisione o, addirittura, contrasti o gravi dissensi con altri condomini, non sia un luogo idoneo a essere utilizzato per una riunione. Deve trattarsi di una circostanza che rivesta una gravità e rilevanza tale da determinare, se non l’impossibilità, quanto meno una grave difficoltà morale alla partecipazione.

 

Assemblea: quando il luogo è scelto dal giudice

In presenza di luoghi inidonei ad ospitare la riunione dell’assemblea, le parti interessate possono adire il giudice affinché sia quest’ultimo a scegliere la sede adatta per l’incontro.

Ciò può accadere quando il luogo stabilito risulti insalubre, troppo piccolo o lontano, difficilmente raggiungibile, oppure qualora la sede prescelta possa pregiudicare i diritti di singoli condomini. In tal caso, il magistrato imporrà all’amministratore di scegliere un luogo diverso per lo svolgimento delle assemblee, così da consentire e agevolare il diritto dei condomini a partecipare all’assemblea.

 

 

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