Compravendita immobile con scrittura privata

La legge non vieta di ricorrere alla scrittura privata per redigere un contratto di compravendita immobiliare. Vedremo però quali sono le ragioni per cui è sempre meglio affidarsi a un notaio e redigere il contratto di vendita di un bene immobile con la forma del rogito notarile. La scrittura privata semplice infatti non garantisce le parti verso i terzi. Nella pratica, l’unica fase in cui si ricorre alla scrittura privata, che conviene sempre e in ogni caso far autenticare da un notaio, è quella in cui si redige il contratto preliminare, il quale, se debitamente trascritto, garantisce le parti e prenota gli effetti del rogito. 

Scrittura privata e compravendita immobiliare nel codice civile

La compravendita di immobile con scrittura privata è una possibilità contemplata dal nostro codice civile. L’art. 1350 prevede infatti che “Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità, i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili.”. Occorre tuttavia premettere che la scrittura privata, rispetto al rogito notarile, non trova applicazione nel mercato immobiliare, perché non è in grado di offrire le stesse tutele e garanzie.

 

Cos’è la scrittura privata

Prima di occuparci del valore probatorio della scrittura privata, che è il principale elemento distintivo che porta a preferire l’atto pubblico, vediamo di capire cos’è più in dettaglio. Per scrittura privata deve intendersi un documento scritto, redatto anche da terzi o con mezzi meccanici, contenente una dichiarazione di scienza o di volontà e sottoscritta, con firma autografa dalle parti.

 

Efficacia probatoria della scrittura privata

La scrittura privata una volta redatta in forma scritta e sottoscritta fa piena prova tra le parti, fino a querela di falso, della provenienza delle dichiarazioni da parte di chi l’ha siglata se la firma

– viene riconosciuta espressamente da chi l’ha apposta;

– viene autenticata da un notaio o da un altro pubblico ufficiale autorizzato;

– non viene disconosciuta, in base a quanto previsto dall’art. 215 del c.p.c. o pur essendo stata disconosciuta, è stata accolta la domanda di verificazione prevista e disciplinata dall’art 216 c.p.c.

Solo a queste condizioni la scrittura privata ha efficacia di prova legale, anche se, come emerge dalla lettera dell’art. 2702 c.c. limitatamente alle “dichiarazioni di chi l’ha sottoscritta”.

 

Scrittura privata: il limite dell’efficacia verso terzi

Chiaro quindi che la scrittura privata semplice, redatta dalle parti senza il rispetto di nessun’altra formalità non ha efficacia probatoria nei confronti dei terzi ai quali pertanto non può essere opposta. Facciamo un esempio per comprendere meglio. Supponiamo che un soggetto stipuli un contratto di compravendita con una scrittura privata semplice con il soggetto A e che, il giorno successivo stipuli un’altra scrittura privata semplice per la vendita dello stesso immobile con il soggetto B. Ora, chi dei due deve essere considerato il nuovo proprietario per la legge? D’istinto verrebbe da dire il soggetto A, ovvero quello che ha stipulato il contratto per primo. Peccato che per la legge non rileva la data dell’acquisto, bensì quello della trascrizione dell’atto di compravendita.

Trascrizione che il nostro codice civile disciplina all’art. 2657 c.c. il quale prevede che: “La trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.”

Dalla lettura della norma emerge che, formalmente, la trascrizione può essere effettuata sia con atto pubblico che con scrittura privata, purché autenticata. Opzione a cui, nella pratica, non si ricorre quasi mai, tranne che per il preliminare, stante la complessità degli adempimenti necessari per la regolare stipula di un contratto di compravendita immobiliare.

 

Le tutele garantite dall’atto pubblico rispetto alla scrittura privata

Chiaro insomma che, quando si stipula un contratto di compravendita immobiliare meglio ricorrere al notaio. Questo perché il rogito è in grado di garantire tutele maggiori rispetto a una semplice scrittura privata. Vediamo quali

1. La prima e importante tutela che in caso di compravendita immobiliare garantisce il rogito notarile rispetto alla scrittura privata data dall’intervento del notaio in veste di pubblico ufficiale, che attribuisce al contratto “pubblica fede” come previsto dall’art. 2699 c.c. Per pubblica fede si intende l’attestazione della veridicità dei fatti che si sono svolti alla presenza del notaio.
2. La seconda importante tutela è data sempre dalla presenza del notaio e dai controlli che lo stesso è tenuto a effettuare prima della stesura del rogito. Il notaio infatti, prima di procedere alla redazione del rogito deve eseguire i necessari controlli catastali e ipotecari affinché il trasferimento dell’immobile si produca in tutta sicurezza. A questi adempimenti si affianca poi un’ulteriore attività informativa che il notaio deve prestare in virtù del contratto d’opera professionale che sorge a causa del conferimento dell’incarico. Suo compito infatti anche informare le parti delle conseguenze di natura fiscale che discendono dal contratto di compravendita, ad esempio.
3. La terza importante tutela che il rogito garantisce rispetto a una semplice scrittura privata è data dal fatto che il rogito viene interamente redatto dal notaio il quale, dopo aver indagato su quella che è la reale volontà delle parti, procede alla stesura dell’atto sotto la sua responsabilità. In questa fase egli poi non solo inserisce nel rogito le formule di rito, ma una volta completato ne da lettura integrale alle parti, lo sottoscrive e lo fa sottoscrivere in sua presenza alle parti e infine lo conserva nei suoi repertori, rilasciandone copia, su richiesta delle parti. Non solo, una volta conservato è sottoposto a un ulteriore controllo ad opera del Conservatore dell’Archivio Notarile.
4. La quarta tutela è quella che prevede in capo al notaio un controllo di legalità degli atti. L’art. 28 della legge notarile n. 89/1913 dispone infatti che: “Il notaio non può ricevere o autenticare atti: se essi sono espressamente proibiti dalla legge, o manifestamente contrari al buon costume o all’ordine pubblico.”
5. La quinta tutela, che è poi la più importante, è quella che riguarda la trascrizione, con cui si realizza la pubblicità dichiarativa dell’atto, che in questo modo diventa opponibile ai terzi, compresi quelli che ne ignorano l’esistenza. Trascrizione che deve distinguersi dalla mera registrazione dell’atto, poiché questo adempimento serve solo a conferire data certa a quest’ultimo.

 

Quando si ricorre alla scrittura privata nella compravendita immobiliare

Dopo aver illustrato le ragioni per le quali le parti che stipulano un contratto di compravendita debbano preferire il rogito notarile, occorre chiarire però che nella pratica si fa ricorso alla scrittura privata, preferibilmente autenticata, soprattutto quando si vuole redigere un contratto preliminare in grado d’impegnare le parti alla stipula del successivo atto pubblico. In questo modo le parti si tutelano contro possibili imprevisti. Con l’autentica della scrittura privata da parte del notaio infatti l’atto acquista efficacia probatoria in quanto il pubblico ufficiale attesta l’identità delle parti,  il fatto che la sottoscrizione è avvenuta in sua presenza e attribuisce data certa all’accordo.

 

Per blindare il preliminare però c’è un altro adempimento a cui provvedere, ovvero la trascrizione dello stesso nei registri immobiliari, che produce un effetto prenotativo capace di far retroagire gli effetti della trascrizione del rogito alla data in cui viene trascritto il preliminare.

 

 

 

 

 

 

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