Leasing prima casa: cos’è e come funziona
Il leasing finanziario prima casa è una figura particolare di locazione finanziaria, compresa nella tipologia del leasing immobiliare, previsto dalla legge stabilità 2016. Parti del contratto sono l’utilizzatore e la banca o un intermediario finanziario regolarmente iscritto all’albo. Quest’ultimo acquista o fa costruire l’immobile, su indicazione dell’utilizzatore, il quale si impegna a pagare i corrispettivi periodici concordati per un certo periodo, con la possibilità, una volta scaduto il contratto di leasing prima casa, di acquistare il bene.
Il contratto è stato pensato soprattutto per i giovani under 35, ai quali sono riconosciuti particolari agevolazioni fiscali, che meritano un approfondimento a parte, ma non è finita qui, perché questo tipo di leasing immobiliare, quando è stato concepito, ha tenuto conto dell’attuale situazione lavorativa. Per questo ha previsto, come vedremo, sempre in favore dell’utilizzatore, la possibilità di sospendere per un determinato periodo di tempo, in caso di sopravvenute difficoltà lavorative, il pagamento delle somme dovute.
La disciplina
Il leasing prima casa è una figura molto particolare di leasing, disciplinata dalla legge di stabilità 2016 n. 208 del 2015. Come dispone il comma 76 dell’art. 1 di detta legge “Con il contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale, la banca o l’intermediario finanziario iscritto nell’albo di cui all’articolo 106 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, si obbliga ad acquistare o a far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che se ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo mette a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito.”
Sospensione del pagamento per l’utilizzatore
La legge si preoccupa di tutelare l’utilizzatore del bene, perché questo leasing immobiliare è stato pensato per consentire soprattutto ai giovani di acquistare la prima casa, a condizioni di particolare favore. Oltre alle particolari agevolazioni fiscali infatti il testo prevede la possibilità per l’utilizzatore, di poter chiedere alla banca o all’intermediario finanziario concedente, di poter sospendere il pagamento delle somme periodiche per un certo periodo di tempo. Tale sospensione, che non può superare i dodici mesi e che può essere concessa per una sola volta, non comporta a carico dell’utilizzatore l’onere di dover pagare commissioni o spese di istruttoria o la concessione di garanzie aggiuntive.
Casi in cui può essere chiesta la sospensione del pagamento
Sospensione che naturalmente non può essere concessa a fronte di un semplice capriccio dell’utilizzatore. La legge per questo si è preoccupata di definire a priori i casi in cui è possibile avanzare la richiesta di sospensione, ovvero:
- a) cessazione del rapporto di lavoro subordinato, fatta eccezione per le ipotesi di risoluzione consensuale, o dovuta al raggiungimento di certi limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo e infine di dimissioni volontarie del lavoratore non per giusta causa;
- b) cessazione dei rapporti di lavoro di agenzia, di rappresentanza commerciale ed altri rapporti di collaborazione che si concretino in una prestazione di opera continuativa e coordinata, prevalentemente personale, anche se non a carattere subordinato, previsti
dall’articolo 409, numero 3), del codice di procedura civile, ad eccezione dei casi di risoluzione consensuale, recesso datoriale per giusta causa, recesso del lavoratore non per giusta causa.
Cosa succede al termine del periodo di sospensione
Quando l’utilizzatore in difficoltà chiede la sospensione il contratto di leasing viene prorogato del periodo corrispondente. Una volta giunta la scadenza del periodo di sospensione si potranno verificare due situazioni diverse:
– l’utilizzatore riprende a corrispondere alla banca o all’intermediario finanziario le somme periodiche pattuite e con la periodicità prevista dal contratto a meno che le parti non abbiano rinegoziato le condizioni contrattuali;
– l’utilizzatore non riprendere i pagamenti. In questo caso la legge prevede la risoluzione contrattuale per inadempimento con il diritto del concedente alla restituzione del bene e l’obbligo, da parte di quest’ultimo a corrispondere all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene a valori di mercato, dopo aver sottratto la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla risoluzione “dei canoni a scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto. L’eventuale differenza negativa è corrisposta dall’utilizzatore al concedente.”
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