La vendita con patto di riscatto

Di Casa.it
in Acquisto, vendita, affitto · Mercato immobiliare
— 10 Ago, 2020

La cosiddetta vendita con patto di riscatto identifica quell’operazione di compravendita, di beni mobili o immobili, caratterizzata dal fatto che il venditore si riserva il diritto di riottenere la proprietà della cosa venduta mediante la restituzione del prezzo e delle spese secondo le condizioni stabilite dagli art. 1500 e seguenti del codice civile.

Può capitare, infatti, che il venditore, temporaneamente in difficoltà economiche e costretto a vendere un bene per ottenere immediata liquidità, voglia riservarsi il diritto di riacquistare il bene stesso in un secondo momento, restituendo il prezzo pagato assieme ad altre spese legate all’operazione.

Come funziona la vendita con patto di riscatto

Questa tipologia di vendita si ritiene sostanziare una condizione risolutiva potestativa. In pratica, è un contratto la cui risoluzione è condizionata alla volontà del venditore da esprimere entro un tempo determinato che ha l’effetto di fargli riacquistare automaticamente la proprietà del bene senza necessità di porre in essere un ulteriore contratto.

Quest’ultimo ottiene indietro bene, ma sarà tenuto a sua volta a restituire al compratore il prezzo e le spese.

L’art. 1052 c.c.

Nel dettaglio, l’art. 1052 del codice civile stabilisce che il venditore che esercita il diritto di riscatto è tenuto a rimborsare al compratore il prezzo, le spese e ogni altro pagamento legittimamente fatto per la vendita, nonché le spese per le riparazioni necessarie e, nei limiti dell’aumento, quelle che hanno aumentato il valore della cosa.

Finché non ottiene il rimborso delle spese necessarie e utili, il compratore avrà diritto di ritenere la cosa. Il giudice, tuttavia, per il rimborso delle spese utili, potrà accordare una dilazione disponendo eventualmente le opportune cautele.

Per evitare che l’acquirente possa approfittare della difficoltà economica dell’alienante, il prezzo di riscatto non potrà essere superiore a quello di vendita. Pertanto, il codice civile dichiara nullo per l’eccedenza il patto con cui si preveda la restituzione di un prezzo superiore a quello stipulato.

Termini

L’acquirente che aderisce al patto di riscatto si ritrova nelle condizioni di dover restituire l’oggetto della vendita qualora il venditore ne faccia richiesta. Per evitare che questa situazione di incertezza si protragga troppo a lungo, il codice civile interviene per stabilire dei termini entro i quali riscattare il bene.

In particolare, il termine per il riscatto non potrà essere maggiore di due anni nella vendita di beni mobili e di cinque anni in quella di beni immobili. In mancanza di termine convenzionalmente stabilito dalle parti si applicherà quello legale.

Qualora le parti cerchino di eludere le disposizioni di legge, stabilendo un termine maggiore, il codice civile stabilisce che esso si ridurrà automaticamente a quello legale.

Alle parti, dunque, è consentito stabilire un termine convenzionale, ma dovrà rientrare nella cornice fissata dalla legge e dunque potrà solo essere più breve, non più lungo. Il termine stabilito dalla legge è perentorio e non si può prorogare.

Forma del riscatto

La dichiarazione di riscatto è un atto che ha natura recettizia e negoziale. Entro il termine fissato il venditore (o un suo rappresentate) dovrà comunicare la dichiarazione di riscatto al compratore, al domicilio eletto nel contratto o nel luogo in cui questi si trova.

Tale dichiarazione dovrà essere necessariamente accompagnata dalla consegna delle somme liquide dovute per il rimborso del prezzo, delle spese e di ogni altro pagamento legittimamente fatto per la vendita. In caso contrario, il venditore decade dal diritto di riscatto.

Qualora il compratore rifiuti di ricevere il pagamento di tali rimborsi, il venditore, sempre a pena di decadenza dal diritto di riscatto, dovrà porre in essere una vera e propria offerta reale otto giorni dalla scadenza del termine.

Per quanto riguarda la vendita di beni immobili è previsto un ulteriore adempimento: a pena di nullità, la dichiarazione di riscatto dovrà essere fatta per iscritto.

Diritto di riscatto verso terzi

Qualora il venditore abbia legittimamente esercitato il diritto di riscatto nei confronti del compratore (nel rispetto dei tempi e dei modi prescritti dal codice civile) potrà ottenere il rilascio della cosa anche dai successivi acquirenti, ovvero dagli eventuali aventi causa a qualsiasi titolo, purché il patto sia ad essi opponibile.

Se l’alienazione è stata notificata al venditore, il riscatto dovrà essere esercitato in confronto del terzo acquirente.

Il venditore che ha esercitato il diritto di riscatto ha diritto a riacquistare la cosa esente dai pesi e dalle ipoteche da cui sia stata gravata, ma è tenuto a mantenere le locazioni fatte senza frode, purché abbiano data certa e siano state convenute per un tempo non superiore ai tre anni.