Cosa fare se il venditore non lascia la casa dopo il rogito

Cercare casa è un percorso non affatto semplice nella maggior parte dei casi. Significa dedicarsi a una serie di attività complesse, seguire un articolato iter burocratico, cercare l’immobile adatto alle proprie esigenze, assicurarsi di avere le somme necessarie per poterselo permettere (spesso accendere un mutuo per ottenerle), interfacciarsi con diverse figure professionali che operano nel settore.

Il rogito

Tutti i passi compiuti, però, conducono verso una meta univoca: l’acquisto della tanto desiderata abitazione, della casa dei propri sogni. L’atto formale con cui avviene il passaggio di proprietà è il cosiddetto rogito, o atto pubblico di vendita. Non basta dunque la stipula del c.d. “compromesso”, ovvero del contratto preliminare, per rendere effettiva la transazione.

Questo è un atto prodromico e solo con il rogito il trasferimento di proprietà dell’immobile, dal venditore all’acquirente, verrà formalizzato e diventerà effettivo, con tutte le conseguenze che da questo derivano.

 

=> Registrazione del rogito

 

Il ruolo del notaio

Stante il suo ruolo fondamentale, si prevede che la firma del rogito avvenga innanzi al notaio in quanto tale figura professionale assicura garanzie e tutela alle parti, poiché funge da controllore e garante delle parti e della legalità dell’operazione, nonché della conformità con il preliminare.

 

Il notaio, oltre a redigere l’atto, verifica la regolarità della documentazione e della transazione, nonché il rispetto delle norme catastali ed edilizie. Nel rogito sono presenti una serie di dati essenziali, ad esempio quelli tecnici e catastali, ma anche il prezzo di cessione dell’immobile e le modalità di pagamento.

 

Prima di procedere alla firma, il notaio legge pubblicamente il contratto innanzi alle parti, che devono fornire i propri documenti di identità, fornisce chiarimenti sui passaggi cruciali e rende poi ufficiale il passaggio di proprietà. A seguito della firma, una copia del rogito va al compratore, una al venditore, una al notaio per il suo archivio e una viene depositata dal notaio stesso alla Conservatoria entro e non oltre il ventesimo giorno dalla firma.

Di norma, al momento del rogito avviene generalmente il pagamento del prezzo (solitamente mediante assegno oppure bonifico bancario), anche se ultimamente, per cautelare il compratore, il notaio trattiene in deposito il saldo fino alla trascrizione nei registri immobiliari.

 

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La consegna delle chiavi

Non sempre le chiavi dell’immobile, invece, vengono consegnate contestualmente alla firma del rogito. Di solito nel preliminare si precisa che, al momento del rogito,  l’immobile deve essere libero da persone ed eventualmente cose (se il bene non è venduto ammobiliato). Se ciò non avviene, il venditore potrà anche scegliere di posticipare il rogito.

 

Tuttavia, capita spesso che le parti si accordino per una consegna differita dell’immobile, dunque in un momento successivo al rogito, ad esempio per consentire al venditore di sgombrarla, di trovare una nuova casa o semplicemente attendere l’accredito della cifra.

 

In tal caso, i tempi di consegna dovranno comunque essere preventivamente e chiaramente concordati tra venditore e acquirente, poiché un eventuale ritardo nel rispetto dei tempi di consegna può provocare non pochi danni all’acquirente.

 

Rischi in caso di mancata liberazione dell’immobile

Per scongiurare il rischio che, alla data concordata, l’immobile non venga lasciato libero dal venditore, nel contratto di compravendita viene solitamente inserita una sostanziosa penale a carico del venditore per ogni giorno di ritardo che serve come incentivo alla liberazione.

 

Altre soluzioni attuabili in via preventiva sono, ad esempio, quella di non saldare il bene totalmente e di concordare con il venditore che il pagamento avvenga in due tranche e uno degli assegni resti depositato presso il notaio, consentendo al compratore di intascare la cifra solo dopo una verifica della liberazione del bene.

 

Se previsti nel contratto, i termini sono infatti vincolanti e il venditore che non libera l’immobile rischia di essere considerato negligente e incorrere nella risoluzione per inadempimento. Si tratta di procedure spesso lunghe e costose che possono, se sono mancate le necessarie precauzioni, comportare un dispendio di tempo, soldi ed energie. Per questo è sempre consigliabile adottare le opportune precauzioni in anticipo, magari facendosi aiutare da uno o più professionisti (notaio oppure agente immobiliare).

 

 

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