Cos’è il deposito cauzionale infruttifero
Il deposito cauzionale infruttifero corrisponde a una somma di denaro che il conduttore versa al locatore a titolo di garanzia e che non è produttiva d’interessi.
La legge e la Cassazione sono chiare sulla sua contrarietà alle disposizioni che regolano il contratto di locazione. Solo qualche sentenza di merito in alcune occasioni lo ha ammesso, riconoscendo la libertà alle parti d’inserirlo nell’accordo. La forza della legge e l’autorevolezza interpretativa della Cassazione tuttavia sono da preferire. Vediamo quindi come si è espressa sul punto la Corte di legittimità e soprattutto cosa dice la legge.
Il deposito cauzionale
Il deposito cauzionale è una somma di denaro che l’inquilino, al momento della stipula del contratto, consegna al locatore. In genere il proprietario dell’immobile chiede il versamento, a titolo di deposito cauzionale, di un importo pari a due o tre mensilità di canone. Per cui, se il canone di locazione stabilito nel contratto è pari a 600 euro, al conduttore può essere richiesto il versamento di 1200 euro a titolo di deposito cauzionale, corrispondente a due mensilità.
A cosa serve il deposito cauzionale
Il deposito cauzionale assolve ad una funzione di garanzia nei confronti del locatore, per tutelarlo dai possibili inadempimenti del conduttore, relativi ad esempio al mancato versamento del canone mensile o delle spese accessorie o da eventuali danni arrecati all’immobile.
Cosa dice la legge
Prima di occuparci del deposito cauzionale infruttifero è bene chiarire però che la legge, all’art. 11 della legge n. 392/1978, che disciplina le locazioni degli immobili urbani, prevede che il deposito cauzionale non solo non può essere richiesto nella misura superiore a tre mensilità del canone, tanto per le locazioni abitative che per quelle commerciali, ma anche che “Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.” La regola quindi, stando alla lettera della norma, è che il deposito cauzionale sia fruttifero.
Regola rafforzata dalla previsione contenuta dall’art. 79 della l. n. 392/1978, che sancisce la nullità di “ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge.”
Il deposito cauzionale infruttifero è legittimo?
Dalla lettera della norma è chiaro che il deposito cauzionale deve essere produttivo d’interessi e che questi devono essere corrisposti dal locatore al conduttore alla fine di ogni anno. Da qui il dubbio sulla legittimità del deposito cauzionale infruttifero, ovvero di quell’importo che ,una volta consegnato al locatore, non produce interessi per il conduttore, a cui pertanto, alla fine dell’anno, non verrà corrisposto alcunchè. Questione a cui, per fortuna, ha risposto esaustivamente la Cassazione. Vediamo in che termini.
Cassazione: il deposito deve essere fruttifero
Come abbiamo annunciato la Cassazione ha risolto il problema della eventuale ammissibilità e legittimità di un deposito cauzione infruttifero all’interno di un contratto di locazione in diverse sentenze, la più recente delle quali, che non fa che confermare un orientamento ormai consolidato, è la n. 16969/2016 la quale stabilisce che: “L’obbligo del locatore di un immobile urbano, di
corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione, con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta (Cass. 27 gennaio 1995, n. 979; 21 giugno 2002, n. 9059; 19 agosto 2003, n. 12117; 30 ottobre 2009, n. 23052).”
La sentenza chiarisce inoltre che, proprio in virtù della inderogabilità del carattere fruttifero del deposito cauzionale, non è ammesso che il conduttore possa rinunciare alla produzione d’interessi in quanto “Nel caso del deposito cauzionale relativo alla locazione la rinuncia sarebbe strumentale alla violazione della norma imperativa.”
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