Difetto di costruzione: cosa rientra nella garanzia
La garanzia decennale dell’appaltatore per i vizi costruttivi o del suolo che a un certo punto causano la rovina totale o parziale dell’edificio o determinano un pericolo evidente di crollo è contemplata dall’art. 1669 c.c.
Si tratta di una norma sulla quale ci si interroga da tempo, soprattutto per capire se la garanzia interessa solo le costruzioni ex novo di immobili o se copre anche opere di manutenzione importanti, destinate comunque a durare a lungo. Interrogativo quest’ultimo a cui hanno dato una risposta gli Ermellini con la recente ordinanza n. 10342/2020, confermando quanto sancito da una Cassazione a Sezioni Unite del 2017 che, nel richiamare precedenti pronunce, ha stilato una sorta di elenco delle opere coperte dalla garanzia decennale dell’appaltatore. Sempre che, naturalmente, il committente si attivi per tempo.
La garanzia in caso di rovina o difetti di cose immobili
Per dovere di chiarezza analizziamo prima di tutto l’art. 1669 c.c. il quale dispone che:
1.Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
2.Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.
La norma è piuttosto chiara, anche se lascia aperti due interrogativi fondamentali:
- Cosa si intende per difetto dell’opera?
- La garanzia copre solo i difetti costruttivi o anche quelli manutentivi di lunga durata?
Le risposte, come anticipato, arrivano direttamente dalla Cassazione.
Difetto di costruzione: gravi difetti dell’opera coperti dalla garanzia
A togliere ogni dubbio su che cosa deve intendersi per “difetto” ci pensa infatti la Cassazione a Sezioni Unite n. 7756/2017, la quale ha chiarito che: “sono gravi difetti dell’opera, rilevanti ai fini dell’art. 1669 c.c., anche quelli che riguardano elementi secondari ed accessori (come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi ecc.) purché tali da compromettere la funzionalità globale dell’opera stessa e che, senza richiedere opere di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con interventi di manutenzione ordinaria ai sensi dell’art. 31 legge n. 457/78 e cioè con “opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici” o con opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.
Elenco dei difetti coperti dalla garanzia decennale
Espressa questa enunciazione di principio la S.U. citando numerose sentenze, fornisce poi un elenco dei difetti coperti dalla garanzia decennale di cui all’art. 1669 c.c.:
- lo scollamento e la rottura, in misura percentuale notevole rispetto alla superficie rivestita, delle mattonelle del pavimento dei singoli appartamenti;
- la pavimentazione interna ed esterna di una rampa di scala e di un muro di recinzione;
- le opere di pavimentazione e di impiantistica;
- infiltrazioni d’acqua, umidità nelle murature e in generale problemi rilevanti d’impermeabilizzazione;
- un ascensore panoramico esterno ad un edificio;
- l’inefficienza di un impianto idrico;
- l’inadeguatezza recettiva d’una fossa biologica;
- l’impianto centralizzato di riscaldamento;
- il crollo o il disfacimento degli intonaci esterni dell’edificio;
- il collegamento diretto degli scarichi di acque bianche e dei pluviali discendenti con la condotta fognaria;
- le infiltrazioni di acque luride.
Garanzia anche per gli interventi di ricostruzione di lunga durata
Le stesse S.U ci forniscono però anche la risposta alla seconda domanda sulla possibile estensibilità della garanzia decennale per i difetti dell’opera ai lavori di manutenzione di lunga durata, enunciando il seguente principio di diritto: “l’art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo.”
Principio confermato di recente dalla Cassazione n. 10342/2020, la quale pur riconoscendo l’applicabilità della garanzia di cui all’art. 1669 c.c. anche ai lavori di ristrutturazione di lunga durata, nel caso di specie ha concluso per l’applicabilità della garanzia per la difformità e i vizi dell’opera contemplata dall’art. 1667 c.c. perché l’impresa ha riconosciuto i vizi, facendo così sorgere una nuova obbligazione che non risponde ai termini di cui all’art. 1669 c.c., ma all’ordinario termine di prescrizione decennale.
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