Il rendiconto condominiale

La riforma del Condominio operata dalla Legge n. 220/2012 ha contribuito a delineare in maniera più articolata le attribuzioni dell’amministratore e i suoi obblighi contabili introducendo, altresì, una disposizione ad hoc in materia di rendiconto condominiale, in precedenza assente nel nostro codice civile.

Nella versione ante-riforma, infatti, il codice si limitava a sancire l’obbligo, a carico dell’amministratore, di rendere il conto della sua gestione alla fine di ciascun anno. Ora, invece, l’art. 1130-bis si sofferma dettagliatamente sul contenuto del rendiconto, tenendo conto delle peculiarità che caratterizzano l’ambito condominiale e delle differenze rispetto al bilancio di esercizio societario.

 

All’amministratore, in vista della gestione contabile condominiale, si richiedono specifiche competenze e conoscenze (soprattutto giuridiche), nonché l’obbligo di aprire o utilizzare uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al Condominio sul quale dovranno necessariamente transitare tutte le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio.

 

Rendiconto condominiale: come deve essere redatto

Il rendiconto è quel documento che l’amministratore è tenuto a redigere al termine di ogni anno di gestione per relazionare circa le condizioni economiche e finanziarie del Condominio. Nel dettaglio, si tratta di un prospetto sintetico contenente le voci di entrata e di uscita, nonché ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.

 

Il rendiconto può essere redatto osservando il principio di cassa oppure quello di competenza, o addirittura secondo un criterio misto.

 

Nel primo caso, l’amministratore dovrà indicare nel rendiconto le entrate e le spese effettivamente verificatesi in un dato periodo di tempo, dunque inserire le spese in base alla data dell’effettivo pagamento e annotare le in base alla data dell’effettiva corresponsione. Il principio di competenza, invece, prescinde dall’effettività e si limita a considerare le entrate e le uscite riferibili a quello specifico periodo gestionale.

 

La scelta tra i criteri, tuttavia, rappresenta una tematica ancora complessa e dibattuta. Nelle occasioni in cui si è trovata a esprimersi in materia, la giurisprudenza tuttavia mostrato preferenza per il criterio di cassa nella stesura del conto consuntivo della gestione condominiale in quanto, attraverso il rendiconto, vengono giustificate le spese addebitate ai condomini.

 

Per i giudici, la mancata applicazione del criterio di cassa è idonea ad inficiare il bilancio sotto il profilo della chiarezza: non rendendo intelligibili e riscontrabili le voci di entrata e di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino, non si evidenzia la reale situazione contabile.

 

Struttura e allegati al rendiconto

Il rendiconto, a norma del codice civile, si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. Quest’ultima ha lo scopo di mettere i condomini al corrente della situazione contabile e finanziaria, nonché dello stato dei rapporti ancora in corso (es. forniture da pagare).

 

Nonostante in materia condominiale non trovino applicazione le norme prescritte per i bilanci delle società, la giurisprudenza (Cass., sent. n. 27639/2018) ritiene che il rendiconto debba essere accompagnato dalla documentazione che giustifichi le spese sostenute (nonché quelle ancora da sostenere, le eventuali rimanenze attive, ecc.) così da consentire ai condomini di poter controllare le voci di entrata e di spesa anche con riferimento alla specificità delle partite.

Al rendiconto dovranno essere allegati anche i documenti contabili inerenti i crediti, le fatture e le ricevute che giustificano i pagamenti effettuati, nonché l’estratto conto del conto corrente obbligatorio sul quale devono transitare tutte le somme relative al condominio.

 

Approvazione del rendiconto

L’amministratore dovrà redigere annualmente il rendiconto per poi sottoporlo all’assemblea condominiale entro 180 giorni dalla chiusura di gestione (di norma il 31 dicembre) affinché proceda alla sua approvazione. In particolare, anche qualora l’amministratore si sia dimesso o sia stato revocato prima della scadenza annuale, questi sarà ugualmente tenuto a presentare il rendiconto (in tal caso parziale).

 

La deliberazione assembleare per l’approvazione del rendiconto è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore (la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio); a seguito dell’approvazione, la relativa spesa viene ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

 

Diritti dei condomini e dell’assemblea

La legge riconosce ai condomini e ai titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari (es. inquilini o usufruttuari) il diritto di prendere visione, in ogni tempo, dei documenti giustificativi di spesa ed estrarne copia a proprie spese. Per tale motivo la legge prescrive che scritture e documenti giustificativi debbano essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

 

All’assemblea condominiale la legge consente anche, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, di nominare un revisore, ovvero un soggetto (di norma esterno) che verifichi la contabilità del condominio e la regolarità dei conti presentati dall’amministratore per poi riferirne direttamente all’assemblea.

 

All’assemblea è anche riconosciuta la possibilità di nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari che ha funzioni consultive e di controllo. Si tratta, di fatto, di un nuovo organo, privo di poteri, che funge da intermediario tra l’amministratore e i condomini.

 

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