Grandi locazioni: cosa si intende?
0Per grandi locazioni si intendono quegli accordi che vengono stipulati tra un locatore e un conduttore disposto a pagare un canone annuo superiore ai 250.000 euro per avere la disponibilità di un immobile destinato ad un uso diverso da quello abitativo. Introdotte dal decreto sblocca Italia n. 133/2014 le grandi locazioni sono sottoposte a una disciplina peculiare in ragione dei motivi che hanno portato il nostro legislatore a introdurle nel nostro ordinamento.
Vediamo quindi insieme cosa sono, come sono disciplinate, perché sono state introdotte e quali dubbi interpretativi lasciano aperti.
Le principali caratteristiche
Con il termine grandi locazioni si intendono, dunque, quei contratti di locazione che hanno ad oggetto immobili diversi da quelli destinati ad uso abitativo, adibiti anche ad attività alberghiera, che prevedono il pagamento di un canone di locazione superiore a 250.000 euro all’anno, a condizione che non facciano riferimento a beni immobiliari di interesse storico in virtù di apposito provvedimento della Regione o del Comune.
Le principali caratteristiche delle grandi locazioni sono:
- l’immobile oggetto del contratto deve essere destinato ad un uso diverso dall’abitazione;
- il bene non deve inoltre rivestire un particolare interesse storico in base a un provvedimento regionale o comunale che abbia disposto in tal senso;
- il canone annuo pattuito deve superare i 250.000 euro;
- il contratto deve essere provato per iscritto;
- le parti hanno la facoltà di derogare alle regole stabilite dal co. 1 dell’art. 79 della legge n. 392/1978, che prevede la nullità di “ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge.”
Ne consegue che, nel caso in cui le parti stipulino un contratto per una “grande locazione” possono derogare alle regole stabilite dalla legge 392/1978, che disciplina le locazioni degli immobili urbani, comprese quelle degli spazi commerciali.
Durata contrattuale
Alle parti è infatti consentito definire, in un contratto da redigere obbligatoriamente in forma scritta:
- una durata contrattuale diversa da quella di sei anni (per la locazione di immobili adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, come le agenzie di viaggio e di turismo, gli impianti sportivi e ricreativi, le aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e similari) o di nove anni “se l’immobile urbano, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, all’esercizio di imprese assimilate ai sensi dell’articolo 1786 del codice civile o all’esercizio di attività teatrali” così come stabilite dall’art. 27 della legge n. 392/1978;
- introdurre nel contratto una regolamentazione diversa per quanto riguarda l’indicizzazione del canone locatizio.
Perché nascono le “grandi locazioni”
Le grandi locazioni vengono introdotte dal d.lgs. n. 133/2014 noto come “Sblocca Italia” per liberalizzare il mercato delle grandi locazioni ad uso non abitativo.
Nell’introdurre queste locazioni il legislatore ribalta il ragionamento secondo cui è necessario tutelare di più il conduttore in quanto parte debole del contratto. Come abbiamo visto infatti ai contraenti è data la possibilità di derogare alla consueta disciplina contenuta nella legge n. 392/1978 proprio perché nella grandi locazioni il conduttore dispone di capitali che lo pongono in una posizione di sostanziale parità con il locatore.
Il tema aperto del canone di locazione
Dalla lettura della norma emerge che per grandi locazioni devono intendersi solo quelle
“per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad euro 250.000.”
Una formulazione che apre la porta a un dubbio: la disciplina sulle grandi locazioni si può applicare anche a contratti di durata inferiore all’anno se il canone, calcolato su base annua, supera comunque i 250.000 euro?
Sarebbe in effetti contrario alla finalità perseguita dalla norma, ovvero di liberalizzare il mercato delle grandi locazioni, non consentire l’applicazione della disciplina derogatoria ad attività temporanee tenute a versare un canone mensile di 21.000 euro, che calcolato quindi su base annua supererebbe i 250.000 richiesti dalla norma.
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