L’amministratore di condominio: guida generale
L’amministratore di Condominio rappresenta una figura essenziale per la gestione dell’edificio e delle sue parti comuni, nonché per tradurre in azioni concrete la volontà condominiale e per compiere tutte le operazioni necessarie a tutelare la compagine. Diverse norme di legge si occupano di disciplinarne il ruolo, gli obblighi a cui è tenuto, nonché i poteri che gli sono attribuiti.
In particolare, la figura dell’amministratore di Condominio è stata profondamente innovata a seguito della riforma del 2012 che, oltre ad ampliarne le attribuzioni, ha delineato un ruolo sempre più professionalizzato recependo gli insegnamenti dottrinali e giurisprudenziali maggiormente autorevoli degli ultimi decenni.
Attribuzioni dell’amministratore di condominio
L’amministratore è tenuto, in prima battuta, a curare l’osservanza del regolamento condominiale, nonché a disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini. A tal fine, gli è altresì consentito compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.
L’amministratore si occupa anche di eseguire le deliberazioni dell’assemblea, che la legge gli impone di convocare annualmente per l’approvazione del rendiconto annuale della gestione, che egli stesso è tenuto a redigere.
Conto corrente obbligatorio
Inoltre, tra i compiti dell’amministratore figura anche l’esecuzione degli adempimenti fiscali, la riscossione dei contributi e l’erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.
Appare evidente come molte attività svolte dall’amministratore prevedano necessariamente un certo “maneggio” di denaro: per garantire una gestione trasparente dell’attività e per tutelare i condomini, consentendogli le opportune verifiche sulle entrate e uscite del Condominio, la riforma del 2012 ha introdotto una disposizione ad hoc.
L’amministratore è, infatti, obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio (non a sé stesso); ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, potrà chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Documentazione e registri condominiali
La legge attribuisce all’amministratore anche il compito di curare la tenuta di tutta una serie di importanti registri inerenti il Condominio, tra cui il Registro di anagrafe condominiale che contiene le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.
Ancora, l’amministratore dovrà curare la tenuta del Registro dei verbali delle assemblee, del Registro di nomina e revoca dell’amministratore e del Registro di contabilità (quest’ultimo può tenersi anche con modalità informatizzate).
L’amministratore dovrà indicare espressamente il locale in cui si trovano i registri e precisare i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, potrà prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
Sempre in materia di documentazione, all’amministratore si richiede di conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio. Egli dovrà fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
Chi può svolgere l’attività di amministratore di condominio?
La carica di amministratore di Condominio può essere ricoperta sia da uno dei condomini che da un soggetto estraneo alla compagine e appositamente incaricato.
Vista la peculiare funzione, il soggetto chiamato a svolgere le funzioni di amministratore di condominio dovrà possedere determinati requisiti, sia personali che professionali, previsti dettagliatamente dall’art. 71-bis delle disposizioni per l’attuazione del codice civile.
Requisiti personali
In particolare, l’amministratore dovrà avere il godimento dei diritti civili, non dovrà essere interdetto o inabilitato, né sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive (salvo intervenuta riabilitazione) o condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni. Infine, il suo nome non dovrà essere annotato nell’elenco dei protesti cambiari.
La perdita dei requisiti suddetti comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino potrà convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
Requisiti professionali
Per quanto riguarda i requisiti professionali, all’amministratore si richiede di aver conseguito almeno il diploma di scuola secondaria di secondo grado e di aver frequentato un corso di formazione iniziale e di aver svolto attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
L’art, 71-bis ritiene non necessari diploma e corso di formazione qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
Società amministratore di condominio
Le funzioni di amministratore di Condominio possono essere affidate non solo a persone fisiche, ma anche alle società (di persone e di capitali) di cui al Titolo V del libro V del codice civile: in tal caso, i requisiti di cui all’art. 71-bis disp. att. c.c. devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.
La nomina dell’amministratore di condominio
La riforma di cui alla legge n. 220/2012 ha inciso sul numero di condomini necessario affinché la nomina dell’amministratore sia ritenuta obbligatoria: in particolare, l’art. 1129 del codice civile prevede l’assemblea condominiale dovrà nominare l’amministratore quando i condomini sono più di otto.
La deliberazione di nomina si intende approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Qualora l’assemblea non vi provveda, la nomina può essere effettuata dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.
Contestualmente all’accettazione della nomina, nonché a ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore dovrà comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione.
Durata dell’incarico e compenso
A norma del codice civile, l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. Sarà l’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni a deliberare in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
Alla cessazione dell’incarico, l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e a eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Inoltre, salvo sia espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore deve procedere alla riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.
L’amministratore del condominio è ritenuto un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (cfr, Cass. SS.UU. n. 9148/08). Lo conferma lo stesso art. 1129 c.c. che, per quanto non disciplinato dall’articolo stesso, richiama le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV (art. 1703 ss.) in materia di mandato.
Pertanto, stante tale rinvio e la specificità di un simile incarico, si ritiene che l’amministratore vada retribuito per l’opera svolta. L’art. 1709 c.c., infatti, pone una presunzione di onerosità dell’incarico, salvo non sia diversamente stabilito; in particolare, qualora la misura del compenso non sia stata stabilita delle parti, sia determinata in base alle tariffe professionali o agli usi oppure, in mancanza, sia determinata dal giudice.
L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, dovrà specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
Revoca e cessazione dell’incarico
La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina, oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.
Addirittura, potrà essere chiamata l’autorità giudiziaria a pronunciarsi sulla revoca, su ricorso di ciascun condomino, potrà nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.
Un elenco, non esaustivo, di comportamenti che costituiscono gravi irregolarità è contenuto nell’art. 1129 c.c. e vi figurano, ad esempio: l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale; il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore; la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea; la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente postale o bancario intestato al condominio; la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini.
In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non potrà nominare nuovamente l’amministratore revocato.
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