L’abitazione di lusso non consente di fruire delle agevolazioni fiscali
Che le abitazioni di lusso non beneficiano delle agevolazioni prima casa lo si intuisce se solo si pensa alla ragione che sta alla base della misura. Sono infatti escluse dai suddetti benefici le case che appartengono alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).
C’è da dire però che le abitazioni di lusso non sono solo quelle che appartengano alle suddette categorie. Ci sono infatti altri requisiti, contenuti nel D.M del 2 agosto 1969, che definiscono un’abitazione “di lusso”. A ricordarlo è intervenuta anche la Cassazione, che nella sentenza n. 7769/2020 ha fornito utili indicazioni per comprendere quando un immobile deve considerarsi di lusso e quindi deve ritenersi escluso dalle agevolazioni prima casa.
Revocate le agevolazioni prima casa per la cessione di un immobile di lusso
La vicenda processuale su cui è chiamata ad intervenire la Cassazione inizia con un avviso di rettifica e liquidazione di imposta con cui l’Agenzia delle Entrate revoca ai contribuenti venditori, le agevolazioni fiscali concesse, in quanto l’Agenzia del Territorio ha accertato che la superficie dell’abitazione supera i 240 mq, che rappresentano il limite previsto per usufruire dei suddetti benefici. I contribuenti ricorrono contro il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate alla Commissione Tributaria Provinciale che gli dà torto e poi alla Commissione Tributaria Regionale, che conferma anch’essa la decisione di primo grado.
L’immobile è composto da due unità che quindi non superano i 240 mq
Da qui il ricorso in Cassazione, in cui i contribuenti contestano l’assolvimento dell’onere probatorio da parte dell’Ufficio finanziario procedente (non soddisfatto dal mero richiamo contenuto nell’avviso impugnato del parere dell’Agenzia) e in cui precisano che l’immobile oggetto di cessione in realtà sono due unità abitative distinte (come risultante anche dal certificato catastale e dalla presenza di due utenze domestiche distinte di luce e gas), ognuna delle quali non supera la metratura richiesta essere esclusi dalle agevolazioni prima casa.
Niente agevolazioni prima casa se l’immobile è di lusso ed è un’unica unità immobiliare
La Cassazione però rigetta il ricorso dei contribuenti, confermando l’esattezza della decisione della Commissione Tributaria Regionale. L’art. 6 del D.M del 2 agosto 1969, che definisce nello specifico le caratteristiche delle abitazioni di lusso, indica infatti come abitazioni di lusso: “Le singole unita’ immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).”
A conferma del fatto che l’immobile ceduto non possa considerarsi come composto da due unità abitative c’è l’art. 40 del d.P.R n. 1142/1949 il quale dispone che: “Si accerta come distinta unita’ immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l’uso locale, un cespite indipendente.”
La conferma di quanto emerge dal combinato disposto delle due norme menzionate emerge anche dal principio espresso dagli Ermellini nella sentenza n. 23591/2012 in cui affermano chiaramente che: “Ai fini fiscali devono essere considerate abitazioni di lusso, ai sensi dell’art. 6 del d.m 2 agosto 1969, tutti gli immobili aventi una superficie utile complessiva maggiore di
240 metri quadrati a nulla rilevando che si tratti di appartamenti compresi in fabbricati condominiali o di singole unità abitative.”
Evidente quindi l’errore in cui sono incorsi i contribuenti. Essi hanno infatti confuso il concetto di unità immobiliare, rilevante ai fini dell’agevolazione prima casa richiesta, con quello di unità abitativa. Tra l’altro la Cassazione evidenzia come nel caso di specie non c’è dubbio che si tratti di un’unità immobiliare unica. Nell’atto di compravendita è riportato infatti che oggetto del contratto è “una porzione immobiliare (…) costituita da un fabbricato per due unità abitative sviluppatesi ai piani terra e primo per complessivi vani 14,5 catastali (…)” non solo, la CTR ha evidenziato altresì che “l’immobile ha una superficie superiore a 240 mq, come risulta dai dati catastali; è ubicato in zona caratterizzata da abitazione in ville, consta di 19,5 vani.”
La Cassazione considera infine ben motivato l’avviso impugnato dai contribuenti, perché in esso l’Agenzia evidenzia che la revoca delle agevolazioni e la conseguente rettifica e liquidazione dell’imposta dovuta dipendono dalla qualifica dell’immobile “di lusso” come previsto dall’art. 6 del DM del 2 agosto 1969 che include tra le abitazioni di questo tipo quelle che hanno una superficie complessiva superiore a 240 mq, come risultante dalla nota dell’Agenzia del Territorio, debitamente allegata.
LEGGI LA SENTENZA DELLA CASSAZIONE n. 7769-2020
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