Ripartizione spese lastrico solare: come funziona

Di Casa.it
in Mercato immobiliare · Norme
— 17 Giu, 2020

La disciplina del lastrico solare risulta essere uno degli aspetti di maggior interesse in ambito condominiale, complici tutte le conseguenze inerenti le spese di manutenzione, la ripartizione dei costi e le conseguenti responsabilità che ricadono direttamente sui proprietari.

Lastrico solare: cos’è?

Per lastrico solare si intende quella superficie piana posta sulla parte superiore dell’edificio che assolve essenzialmente la funzione di copertura dello stesso. Qualora tale superficie sia calpestabile, dunque transitabile, e delimitata da ringhiere, muretti e balaustre, si è in presenza di una terrazza a livello, in quanto oltre alla funzione di copertura è possibile beneficiare dell’accesso, del più sicuro passaggio e dell’affaccio.

Lastrico solare: cosa dice il codice sulla ripartizione delle spese

L’art. 1117 del codice civile menziona anche i lastrici solari tra i beni oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio. Pertanto, per la ripartizione delle spese rileva quanto stabilito dall’art. 1123 del codice civile secondo cui “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio (…) sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.

Invece, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese andranno ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne; qualora un edificio abbia più lastrici solari, il codice prescrive che delle spese relative alla loro manutenzione dovrà occuparsi il gruppo di condomini che ne trae utilità.

Lastrico solare di proprietà o ad uso esclusivo

Tuttavia, spesso il lastrico solare non è di proprietà e uso comune del Condominio, bensì di proprietà esclusiva di un condòmino oppure concessogli in uso esclusivo. La disciplina generale dovrà dunque essere contemperata con quanto previsto dall’art. 1126 c.c. che si occupa dei “lastrici solari di uso esclusivo” (equiparati dalla giurisprudenza a quelli di proprietà esclusiva).

La norma in oggetto stabilisce che, qualora l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non sia comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo saranno tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi, invece, saranno a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

La giurisprudenza ha chiarito che, non solo, bisogna separare i condomini che hanno l’uso esclusivo del lastrico solare (per porre a loro carico un terzo dell’onere della riparazione o della ricostruzione), ma, nell’ambito dei rimanenti condomini, va fatta un’ulteriore distinzione fra coloro che hanno e coloro che non hanno appartamenti nella zona dell’edificio coperta dal lastrico.

In pratica, la doppia contribuzione coinvolge, oltre al proprietario o usuario esclusivo, i condomini proprietari di un’unità immobiliare sita nella zona dell’edificio coperta dal lastrico ovvero compresa nella colonna verticale sottostante al lastrico. Di conseguenza, il criterio di ripartizione delle spese previsto dall’art. 1126 c.c. non si applicherà per le parti aggettanti del lastrico.

Terrazze e ripartizione spese

La disciplina dettata dal codice civile in materia di ripartizione delle spese si ritiene applicabile in via analogica anche alle terrazze, sia di uso comune che di proprietà esclusiva o concesse in uso esclusivo.

Nonostante sovente le terrazze siano parte strutturale e funzionale degli appartamenti da cui vi si accede, al cui uso esclusivo esse sono destinate, le stesse fungono, al pari del lastrico solare, alla copertura degli appartamenti che si trovano al di sotto.

Di conseguenza, i condomini dovranno, secondo le regole e i criteri stabiliti dal codice civile, contribuire alla sua riparazione o ricostruzione: se di uso comune, le spese saranno a carico di tutti i condomini, in base ai rispettivi millesimi. Invece, ex art. 1126 c.c., se le terrazze sono di pertinenza esclusiva di un condomino, questi sarà tenuto per 1/3, mentre il restante è a carico del Condominio.

L’obbligo di concorrere alle spese necessarie per riparazione e ricostruzione trova fondamento, infatti, non già nel diritto di proprietà, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti.