Oneri accessori mutuo: sono detraibili?
La stipula di un mutuo, spesso indispensabile per procedere all’acquisto di un immobile, è un’operazione che porta con sé tutta una serie di costi. I primi a venire alla mente sono quelli legati agli interessi sul capitale da restituire all’intermediario finanziario. Tuttavia, non bisogna dimenticare anche tutte quelle spese accessorie di cui è spesso è il cliente a doversi fare carico, di importo variabile da un intermediario all’altro.
Cosa si intende per oneri accessori del mutuo
Quando si parla di oneri accessori si fa riferimento a tutti quegli oneri funzionali alla stipula e all’erogazione del finanziamento. Vi rientrano molteplici voci di spesa che sono idonee a incidere notevolmente sulla convenienza dell’operazione e che per questo vanno precisati nell’informativa precontrattuale.
Quali sono
A titolo esemplificativo, vi rientrano:
- le spese di istruttoria della pratica con cui la banca verifica la possibilità di concedere o meno il finanziamento,
- nonché le spese di perizia effettuate da tecnici sull’immobile da acquistare per determinarne il valore di mercato effettivo e dunque l’importo che la banca concederà in prestito,
- le spese notarili relative alla stipula del contratto di mutuo, che comprendono sia la parcella del notaio che le imposte dovute per l’attività contrattuale,
- anche la commissione che viene richiesta dagli istituti di credito per l’attività di intermediazione, i costi assicurativi, l’eventuale penalità per anticipata estinzione del mutuo, le spese amministrative e per la riscossione delle rate, gli oneri fiscali e così via.
Detrazione IRPEF di interessi e oneri accessori
Per supportare in qualche modo coloro che si impegnano in un’operazione complessa e dispendiosa come quella della stipula di un mutuo, la legge (art. 15, comma 1-ter, TUIR) prevede la detrazione dall’IRPEF di un importo pari al 19% degli interessi passivi pagati in dipendenza di mutui ipotecari per l’acquisto, la ristrutturazione e la costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, per un ammontare complessivo non superiore a euro 2.582,28.
È la stessa legge a fissare le condizioni affinché operi la detrazione che, va precisato, non riguarda solo gli interessi passivi, bensì anche gli oneri accessori sempre entro il limite massimo di spesa ammessa per la tipologia di mutuo relativa.
Negli oneri accessori, come anticipato, rientrano sia le spese sostenute in fase di acquisto dell’immobile, sia quelle legate al contratto di mutuo. L’amministrazione finanziaria è intervenuta più volte nel corso degli anni con dei chiarimenti necessari per individuare gli oneri detraibili.
Gli oneri accessori detraibili
In particolare, secondo l’Agenzia delle Entrate, vanno compresi tra gli oneri accessori che è possibile portare in detrazione:
– gli oneri fiscali (compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato);
– l’intero importo delle maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni del cambio di valuta relative a mutui stipulati in altra valuta;
– la commissione spettante agli istituti di credito per la loro attività di intermediazione;
– la cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato nei mutui in contanti, le spese di istruttoria e le
spese di perizia tecnica.
Ancora, sono detraibili le spese notarili che comprendono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo, sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente quali, ad esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca.
Qualora il contribuente abbia costituito un deposito presso il notaio in un dato anno e il notaio depositario emetta fattura nell’anno successivo, le spese si intendono detraibili dall’imposta dovuta per l’anno di costituzione del deposito in applicazione del principio di cassa.
In tali casi, il contribuente sarà tenuto a conservare la documentazione attestante data e importo del deposito e la fattura emessa dal notaio.
Oneri accessori esclusi dalla detrazione
Si ritengono escluse dalla detrazione, invece, le spese di assicurazione dell’immobile in quanto non hanno il carattere di necessarietà rispetto al contratto di mutuo.
Ancora, non saranno detraibili: le spese inerenti l’onorario del notaio per la stipula del contratto di compravendita; le imposte di registro, l’IVA e le imposte ipotecarie e catastali, connesse al trasferimento
dell’immobile; le spese per l’incasso delle rate di mutuo.
Neppure danno diritto alla detrazione gli interessi pagati in seguito di aperture di credito bancarie, di cessione di stipendio e, in generale, gli interessi derivanti da tipi di finanziamento diversi da quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili.
Niente detrazione, infine, per gli interessi pagati a fronte di un prefinanziamento acceso per finanziare un mutuo ipotecario in corso di stipula per l’acquisto della casa di abitazione.
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