Agevolazioni prima casa e cause di forza maggiore
Come sappiamo chi acquista una “prima casa” beneficia di tutta una serie di agevolazioni fiscali tra le quali figura il pagamento dell’imposta di registro ridotta del 2%. Condizione per usufruire di tale trattamento di favore è il trasferimento della residenza da parte dell’acquirente nel termine di 18 mesi.
Trasferimento che tuttavia può essere impedito entro i termini di legge suddetti per cause di forza maggiore sopravvenute, che però non fanno perdere i benefici previsti, purché rappresentino eventi imprevedibili, sopravvenuti e inattesi capaci di sovrastare la volontà dell’acquirente. Vediamo in quali casi la giurisprudenza di legittimità ha negato la sussistenza di una causa di forza maggiore, con conseguenti ripercussioni sul beneficio fiscale.
Imposta di registro ridotta per chi acquista la prima casa
Chi acquista una prima casa gode di tutta un a serie di agevolazioni e benefici fiscali. La legge consente infatti di pagare, in presenza di determinate condizioni, imposte ridotte, sull’atto di acquisto di un’immobile ad uso abitativo. Tra i veri benefici previsti dalla legge c’è quello che prevede il pagamento dell’imposta catastale del 2%, se il compratore acquista l’immobile da un privato o da un’azienda che vende in regime di esenzione Iva.
Per beneficiare dell’imposta di registro ridotta del 2% l’art. 2 del decreto legge n. 12 del 7 febbraio 1985 esige il rispetto di determinate condizioni. La norma infatti riconosce i benefici prima casa ai: “trasferimenti a titolo oneroso, effettuati nei confronti di persone fisiche da soggetti che non agiscono nell’esercizio di impresa, arte o professione, di fabbricati o porzioni di fabbricato destinati ad uso di abitazione non di lusso (…) a condizione che l’immobile acquistato sia ubicato nel comune ove l’acquirente ha la propria residenza (…) e il compratore dichiari, a pena di decadenza, di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato destinati ad abitazione nel comune ove e’ situato l’immobile acquistato, di volerlo adibire a propria abitazione.”
Beneficiano quindi dell’imposta di registro ridotta del 2% coloro che acquistano un immobile, non di lusso, in un altro Comune e vi trasferiscano la propria residenza entro il termine di 18 mesi.
Trasferimento impedito da causa forza maggiore: non si perde beneficio
Dalla lettera della norma è chiaro che il trasferimento entro il termine di 18 mesi nel Comune in cui si trova l’immobile è una condizione imprescindibile per beneficiare dell’imposta di registro ridotta del 2%. Occorre tuttavia tenere presente che, nella realtà, non sono infrequenti ostacoli, indipendenti dalla volontà del compratore, tali da impedire detto trasferimento. Si tratta di quelle cause di forze maggiore che la giurisprudenza definisce come eventi imprevedibili, inattesi e sopravvenuti capaci di sovrastare la volontà dell’acquirente in misura tale da impedirgli di andare ad abitare nella nuova casa nel termine di 18 mesi, come richiesto dalla legge.
Mancato rilascio immobile non è causa di forza maggiore
La giurisprudenza e in particolare la Cassazione n. 13346/2016, per quanto riguarda le possibili cause di forza maggiore esimenti ha chiarito tuttavia che: “in tema di benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa”, la circostanza che l’acquirente non abbia potuto trasferire la residenza nell’immobile per il mancato rilascio da parte del conduttore, nonostante la tempestiva comunicazione della disdetta, non costituisce causa di forza maggiore, atteso che l’art. 1,
nota II bis, lett. a), parte prima della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 subordina il riconoscimento dell’agevolazione alla circostanza che la residenza sia trasferita, nel termine di diciotto mesi, nel comune in cui è ubicato l’immobile e non necessariamente nell’abitazione acquistata, sicché possono assumere rilevanza, al fine della configurabilità della forza maggiore, solo fatti che abbiano impedito il trasferimento della residenza nel comune.”
Non integra una causa di forza maggiore lo stato di inabitabilità
Sempre la Cassazione poi, con ordinanza n. 28838/2019, ha chiarito che, non costituisce causa di forza maggiore neppure “lo stato di inabitabilità, per mancato completamento dell’immobile acquistato – non integrando tale situazione le caratteristiche della forza maggiore, come sopra
delineate in base alla giurisprudenza sul tema” in quanto, come hanno già avuto modo di spiegare gli Ermellini nella sentenza n. 2527/2014 “il rilascio del certificato di abitabilità non rileva ai fini della normativa di cui al d.P.R. 131/1986, che richiede, quale condizione per fruire dei benefici fiscali, il trasferimento della residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile, e non, come l’art. 1 della Legge 22 aprile 1982, n. 168, che l’immobile acquistato venga adibito “a propria abitazione”.
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