Fondo Salva-casa: possono aiutare anche i parenti
Il decreto fiscale 124/2019 (convertito in legge 157/2019), in vigore dal 25 dicembre 2019, ha introdotto una misura che, in presenza di determinate condizioni, consente al mutuatario inadempiente e già esecutato di rinegoziare il mutuo oppure di ottenere un finanziamento da una banca terza, che si surroga nella garanzia ipotecaria esistente.
Ciò avverrebbe sfruttando l’assistenza del Fondo di garanzia prima casa per la parte di debito rimanente. Il fondo è istituito presso il MEF e, come suggerisce il nome, fornisce garanzie sui finanziamenti ipotecari nella misura del 50% della quota capitale.
La norma prevede altresì che i parenti e gli affini entro il terzo grado possano intervenire a favore del debitore mutuatario.
Come funziona il fondo salva-casa
Per beneficiare della misura di cui al fondo salva-casa, la legge prevede una serie di condizioni che devono ricorrere congiuntamente.
In primis, il debitore dovrà essere qualificabile come “consumatore”; mentre il creditore dovrà essere un soggetto che esercita l’attività bancaria.
Il credito di cui si discute, invece, dovrà derivare da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l’acquisto di un immobile che rispetti i requisiti previsti per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione. Il debitore dovrà poi aver rimborsato almeno il 10% del capitale originariamente finanziato alla data della presentazione dell’istanza di rinegoziazione.
Sul bene oggetto di ipoteca dovrà essere pendente un’esecuzione immobiliare per il credito, con un pignoramento notificato tra la data del 1° gennaio 2010 e quella del 30 giugno 2019. Non dovranno esserci altri creditori intervenuti oltre al creditore procedente oppure questi dovranno aver rinunciato prima della presentazione dell’istanza di rinegoziazione.
In capo al debitore, infine, non dovrà esservi una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento e il debito complessivo calcolato nell’ambito della procedura di esecuzione immobiliare e oggetto di rinegoziazione o rifinanziamento non dovrà essere superiore a 250.000 euro.
Intervento di parenti o affini: come funziona
La nuova norma punta a fare il possibile affinché il debitore possa accedere alle operazioni di rinegoziazione o finanziamento, consentendo anche ai parenti di intervenire a favore del mutuatario inadempiente.
Questi, infatti, potrebbe trovarsi in una posizione di difficoltà tale da non poter sostenere gli oneri contestuali alla procedura.
Nel dettaglio, si prevede che, qualora il debitore non riesca a ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, lo stesso potrà essere accordato ad un suo parente o affine fino al terzo grado, ferme restando le condizioni previste per applicare lo strumento.
Se il finanziamento è concesso al parente o affine, il giudice emetterà un decreto di trasferimento dell’immobile in favore di quest’ultimo. Tuttavia, il debitore e la sua famiglia potranno beneficiare, per i successivi cinque anni dalla data del trasferimento, del diritto legale di abitazione nella casa che verrà annotato a margine dell’ipoteca.
Si precisa, però, che il debitore decade dal beneficio se non mantiene la residenza nell’immobile per almeno 5 anni dalla data di trasferimento in sede giudiziale.
La retrocessione della proprietà da parenti o affini
Entro lo stesso termine (cinque anni dalla data di trasferimento) il debitore potrà chiedere la retrocessione della proprietà dell’immobile, ma dovrà prima rimborsare integralmente gli importi che il parente o affine abbia già corrisposto al soggetto finanziatore dal parente o affine.
Con il consenso del finanziatore, il debitore si accollerà il mutuo residuo con conseguente liberazione del parente/affine.
Sempre a titolo di agevolazione, si prevede che le imposte di registro, ipotecaria e catastale relative al trasferimento degli immobili siano, in tal caso, applicate nella misura fissa di 200 euro agli atti di trasferimento in sede giudiziale degli immobili e all’eventuale successivo trasferimento al debitore dell’immobile residenziale.
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