Contratto di locazione: la registrazione tardiva sana la nullità

Di Casa.it
in Acquisto, vendita, affitto · Mercato immobiliare
— 6 Apr, 2020

La legge prevede che tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva) debbano essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore), indipendentemente dall’ammontare del canone pattuito. In un unico caso non sorge tale obbligo di registrazione, ovvero con riferimento ai contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno.

La registrazione del contratto

La registrazione dei contratti di locazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore. Nel dettaglio, la registrazione può avvenire utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, e facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici.

In alternativa sarà possibile richiedere la registrazione in ufficio, ovvero recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilare il modello RLI incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

Contratto non registrato: le sanzioni

In caso di mancata registrazione del contratto si rischiano sanzioni sia dal punto di vista civilistico che da quello fiscale. Nel primo caso rientra la nullità del contratto con la conseguenza che questo non produce effetti tra le parti. Infatti, ai sensi dell’art. 1, comma 346, della L. 311/2004, i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.

Dal punto di vista fiscale, invece, in caso di omessa o tardiva registrazione del contratto di locazione, ex art. 69 TUR, si rischia di dover pagare dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta (dal 60% al 120% con un minimo di 200 euro nei primi 30 giorni). Sarà possibile, tuttavia, regolarizzare l’omessa registrazione profittando dell’istituto de ravvedimento operoso (d.lgs. n. 472/1997) ottenendo così una riduzione della sanzione dovuta.

Invece, qualora vi sia stato un occultamento, anche parziale, del canone, si rischia di pagare dal 200% al 400% della differenza tra l’imposta di registro dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato. Infine, per il tardivo pagamento dell’imposta si dovrà pagare il 30% dell’imposta versata in ritardo.

Anche l’omessa indicazione nella dichiarazione dei redditi dei canoni di locazione, o l’indicazione degli stessi in misura inferiore a quella effettiva, costituisce una violazione di carattere fiscale.

Sanatoria per registrazione tardiva

Come anticipato, il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, L. n. 311/2004. Tuttavia, la giurisprudenza si è spesso trovata a interrogarsi sugli effetti sananti della eventuale registrazione tardiva del contratto. L’orientamento consolidato sostiene che tale registrazione, rimessa all’iniziativa di entrambe le parti (locatore e conduttore), sia idonea a sanare il contratto, stabilizzandone definitivamente il contenuto.

La Cassazione sulla registrazione tardiva

In particolare, le Sezioni Unite di Cassazione (cfr. sent. 23601/2017), pronunciandosi sulla dibattuta questione inerente gli effetti del tardivo adempimento dell’obbligo di registrazione del contratto di locazione, hanno effettivamente riconosciuto che la registrazione tardiva del contratto ha effetto sanante ex tunc.

A seguito della sanatoria, dunque, l’inquilino non rischierà azioni di rilascio e potrà godere della durata prevista originariamente dal contratto (e non dalla sua registrazione, che potrebbe abbreviarne significativamente la scadenza). Tale sanatoria, secondo la Cassazione, avrà dunque efficacia limitatamente al periodo di durata del rapporto indicato nel contratto stesso, non potendosi estendere a periodi ulteriori e diversi da quelli indicati.

Recentemente, la Corte di Cassazione (sentenza n. 34156/2019) ha soggiunto anche che il termine di 30 giorni per provvedere alla registrazione del contratto non deve considerarsi perentorio. Ciò in quanto tale termine è imposto al solo locatore e la sua fissazione è destinata a soddisfare la specifica possibilità per il conduttore di ottenere la conformazione del contratto (altrimenti nullo perché non registrato nel termine) al canone autoritativamente predeterminato.