Fondo salva-casa: cos’è e come funziona

Nei momenti di crisi economica, una delle maggiori preoccupazioni è quella che la propria casa possa essere in pericolo, in particolare quando si stanno ancora pagando le rate di un mutuo ipotecario stipulato anni prima. I piccoli proprietari, infatti, qualora non riescano ad onorare il pagamento delle rate nei termini previsti, potrebbero vedersi aggredire la propria abitazione che finirebbe all’asta affinché l’intermediario possa soddisfare la propria pretesa sul valore di vendita.

Tale fenomeno, che rappresenta una eventualità traumatica e dagli effetti destabilizzanti per tutta la famiglia, è in crescita a causa della crisi che ha colpito l’economia con effetti sulle famiglie. D’altro canto, nemmeno per le banche è così conveniente rivalersi sull’abitazione perché, a causa del crollo del mercato immobiliare, le case pignorate non vengono vendute facilmente e l’istituto finanziario finirebbe per sostenere gravosi costi di gestione della procedura e a vendere a prezzi bassissimi per recuperare il credito.

Ecco perché, per fronteggiare i casi più gravi di crisi economica dei consumatori, il legislatore è intervenuto di recente attraverso un’apposita misura introdotta dal c.d. decreto fiscale (D.L. 124/2019, convertito in legge 157/2019), in vigore dal 25 dicembre 2019.

 

Fondo salva-casa: la rinegoziazione del mutuo

L’art. 41-bis ha introdotto la possibilità che, in presenza di determinate condizioni, il mutuatario inadempiente e già esecutato possa rinegoziare il mutuo ovvero ottenere un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, da una banca terza, beneficiando dell’assistenza del Fondo di garanzia prima casa per la parte di debito rimanente.  Tale fondo, istituito presso il MEF dalla legge di stabilità 2014, fornisce garanzie sui finanziamenti ipotecari nella misura del 50% della quota capitale.

 

La procedura

Se la banca (o una società veicolo), creditrice ipotecaria di primo grado, ha avviato o è intervenuta in una procedura esecutiva riguardante l’abitazione principale del debitore, il mutuatario potrà rinegoziare il mutuo come previsto dal D.L. fiscale, ma solo al ricorrere cumulativamente di talune condizioni.

 

In primis, il debitore dovrà essere un consumatore, secondo la nozione fornita dal Codice del Consumo, ovvero “persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta”. Nei riguardi del debitore, inoltre non potrà essere pendente una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge 3/2012.

 

Il creditore, invece, dovrà essere un soggetto che esercita l’attività bancaria o una società veicolo. Non si potrà attivare la procedura se vi sono altri creditori intervenuti, a meno che questi prima dell’istanza di rinegoziazione non abbia presentato atto di rinuncia.

 

Il credito collegato al mutuo

L’accesso alla procedura richiede che:

– il credito sia collegato a un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale stipulato per acquistare un immobile nel rispetto dei requisiti per gli atti di trasferimento a titolo oneroso della proprietà delle case di abitazione (cfr. d.P.R. 131/1986);

– per il credito sia pendente un’esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca e il pignoramento sia stato notificato tra il 1° gennaio 2010 e il 30 giugno 2019.

 

Come fare domanda

Il debitore dovrà presentare l’istanza per la prima volta nell’ambito del suddetto processo esecutivo e comunque entro il 31 dicembre 2021 (termine perentorio). Per poter beneficiare della rinegoziazione, il debito complessivo (calcolato ex art. 2855 c.c.) non potrà superare i 250.000 euro e l’importo offerto non potrà essere inferiore al 75% del prezzo base della successiva asta  ovvero, qualora non sia stata fissata l’asta, del valore del bene come determinato nella CTU.

 

Se il debito è inferiore al 75% di tali valori, invece, non si potrà offrire un importo inferiore al debito per capitale e interessi calcolati senza applicare senza applicare la percentuale del 75%.

 

Il mutuatario dovrà rimborsare l’importo rinegoziato o finanziato con una dilazione non superiore a 30 anni dalla data di sottoscrizione dell’accordo. La durata in anni sommata all’età del debitore non potrà comunque superare il numero di 80. Saranno a carico del debitore anche le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, che andranno rimborsate integralmente al creditore.

 

Intervento di parenti o affini

Se non riesce a ottenere la rinegoziazione o il rifinanziamento, il mutuatario inadempiente, ferme restando le condizioni previste dalla legge, potrà farsi assistere da un parente o affine fino al terzo grado a cui il finanziamento potrà essere concesso e, in tal caso, il giudice emetterà un decreto di trasferimento in suo favore.

 

Per i successivi 5 anni, il debitore e la sua famiglia avranno il diritto legale di abitazione (annotato a margine dell’ipoteca) ed entro lo stesso termine il debitore potrà chiedere indietro la proprietà dell’immobile, previo rimborso integrale degli importi già corrisposti al soggetto finanziatore dal parente/affine. E, con il consenso del finanziatore, il debitore potrà accollarsi il residuo mutuo liberando il soggetto intervenuto in suo aiuto

 

Qualora si ponga in essere una simile operazione, la legge precisa che le imposte di registro, ipotecaria e catastale correlate al trasferimento degli immobili saranno applicate nella misura fissa di 200 euro agli atti di trasferimento in sede giudiziale degli immobili e all’eventuale successivo trasferimento al debitore dell’immobile residenziale. Il debitore dovrà addio al beneficio qualora non mantenga la residenza nell’immobile per almeno 5 anni dalla data di trasferimento in sede giudiziale.

 

Garanzia del Fondo speciale

La legge prevede che le rinegoziazioni e i finanziamenti possano beneficiare della garanzia a prima richiesta rilasciata da un’apposita sezione speciale del Fondo di garanzia prima casa. Tale garanzia sarà concessa nella misura del 50% dell’importo oggetto di rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento.

 

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