Cos’è il decoro architettonico
Si sente spesso parlare di decoro architettonico, ma non sempre è facile fornirne una definizione, complice l’assenza di determinazioni legislative specifiche in tal senso. Ciononostante, si tratta di un aspetto che è indispensabile conoscere in quanto la sua salvaguardia è necessaria, in particolare in Condominio, dove un pregiudizio può comportare conseguenze rilevanti.
La definizione di decoro architettonico
Nel codice civile, l’espressione “decoro architettonico” si rintraccia nell’art. 1120 in materia di innovazioni, ma è una semplice menzione.
In particolare, tale norma vieta le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
In assenza di una chiara definizione, è stata la giurisprudenza a pronunciarsi sul significato “decoro architettonico”, facendo in particolare riferimento all’estetica complessiva, ovvero all’insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali dell’edificio condominiale che costituiscono le note uniformi dominanti e imprimono alle varie parti dell’edificio stesso nel suo insieme, dal punto di vista estetico, una determinata fisionomia, unitaria ed armonica, e dal punto di vista architettonico una certa dignità più o meno pregiata e più o meno apprezzabile (cfr. Cass. n. 1286/2010).
Tali aspetti architettonici e ornamentali, dunque, sono idonei a conferire all’immobile un’unica impronta, una specifica identità, un’armoniosa fisionomia. Tanto premesso, il decoro può essere rintracciato anche all’interno del Condominio (es. scale, pianerottoli e così via).
Decoro architettonico e regolamento condominiale
L’art. 1138 c.c., disciplinante il regolamento di condominio, precisa espressamente che questo dovrà contenere le norme per la tutela del decoro dell’edificio condominiale. Secondo la giurisprudenza, tali norme potranno incidere anche sulla sfera del dominio personale esclusivo dei singoli partecipanti, nei limiti in cui ciò si riveli necessario in funzione della salvaguardia del bene comune protetto.
Infatti, pur non rientrando espressamente nell’elenco delle “parti comuni dell’edificio” di cui all’art. 1117 c.c., il decoro architettonico merita una menzione in quanto idoneo a rappresentare un limite all’esecuzione di opere nel condominio, anche qualora si intervenga su parti private. Trattandosi di un valore strettamente correlato alle caratteristiche e alla struttura del singolo fabbricato e che, pertanto, non è cedibile.
Ancora, si ritiene che il regolamento avente natura contrattuale, ovvero predisposto dall’unico originario proprietario dell’edificio e accettato con i singoli atti di acquisto dai condomini, ovvero adottato in sede assembleare con il consenso unanime dei condomini, possa vietare qualunque modifica dell’aspetto dell’edificio, a prescindere dalla valutazione delle alterazioni al decoro architettonico. Tali tipi di regolamento, infatti, possono contenere clausole che derogano o integrano la disciplina legale e dunque potranno dare del concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella di cui all’art. 1120 c.c. (cfr. Cass. n. 1784/2013).
Decoro architettonico come bene comune
In realtà, costante orientamento giurisprudenziale ritiene espressamente che il decoro architettonico sia effettivamente un bene comune, allorché possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia (cfr. Cass. 8830/2008).
Tale concetto non è proprio dei soli immobili di particolare pregio storico-artistico o che presentano articolate decorazioni sul prospetto, ma si applichi a tutti i fabbricati, anche i “normali” Condomini e gli edifici di minor valore in relazione all’estetica pensata da costruttore e progettista.
La tutela del decoro architettonico dello stabile, dunque, non è meramente correlata a preservare l’estetica dell’edificio. Tale aspetto, infatti, interessa tutti i condomini poiché ha un’incidenza assai rilevante sulla valutazione economica dello stabile e dei singoli appartamenti, potendo migliorarne la quotazione o incidervi negativamente comportandone un deprezzamento.
Il decoro architettonico è ritenuto opera particolare di colui che ha costruito l’edificio e di colui che ha redatto il progetto, ma una volta ultimata la costruzione costituisce un bene cui sono direttamente interessati tutti i condomini e che concorre a determinare il valore sia delle proprietà individuali che di quella collettiva sulle parti comuni (cfr. Cass. n. 1472/1965).
Alterazione del decoro architettonico
Il codice civile si limita a vietare le innovazioni che possano alterare il decoro architettonico, ma per verificare se sussiste concretamente tale alterazione sarà necessaria una valutazione caso per caso, in primis partendo da quanto specificato all’interno del regolamento condominiale circa i comportamenti vietati.
Tale valutazione terrà conto anche dello stato generale dell’immobile prima dell’intervento. In particolare, si ritiene che l’alterazione debba essere apprezzabile, ovvero si traduca in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l’innovazione viene posta in esser (cfr. Cass. 1286/2010).
Ancora, la Cassazione ha ritenuto che il decoro architettonico non possa ritenersi pregiudicato da qualsiasi innovazione, ma soltanto da quella idonea ad interromperne la linea armonica delle strutture che conferiscono al fabbricato una propria identità (cfr. Cass. n. 24645/2011).
Quanto all’azione a tutela del decoro architettonico, questa si ritiene imprescrittibile poiché rappresenta estrinsecazione di una facoltà insita nel diritto di proprietà.
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