Come calcolare il valore di un immobile
Comprare o vendere un immobile è un’esperienza che in molti si trovano ad affrontare e che mette di fronte a un grande interrogativo, ovvero quale sia il giusto prezzo (sia di vendita che di acquisto). Lo stesso può dirsi quando deve fissarsi un prezzo di affitto. La risposta non è univoca, ma strettamente correlata al valore dell’immobile, noto come valore di mercato.
Calcolare il valore di un immobile
Solitamente, questo valore viene calcolato dalle agenzie immobiliari o da professionisti appositamente incaricati e specializzati in materia. Queste valutazioni rispondono a una serie di criteri che consentono a tutti di effettuare una stima, per quanto approssimativa.
Sia chiaro: il valore di mercato dell’immobile non va confuso con il suo valore catastale. Quest’ultimo, infatti, noto anche come valore fiscale, funge da base di calcolo per il pagamento di una serie di imposte correlate all’immobile (es. imposte di registro, ipotecarie, catastali, di successione, ecc.)
Il valore di mercato
Le “linee guida sulle valutazioni immobiliari”, a cui hanno aderito ABI, Tecnoborsa nonché numerosi consigli di professionisti del settore, definiscono il valore di mercato come una rappresentazione del valore di scambio, ossia dell’importo al quale un immobile verrebbe venduto se fosse posto in vendita sul (libero) mercato alla data della valutazione in circostanze che rispondono a definiti criteri.
In particolare, il valore di mercato di un immobile può essere espresso in funzione delle caratteristiche tecniche e economiche dell’immobile.
Calcolo della superficie commerciale
In prima battuta, risulta indispensabile verificare la superficie c.d. “commerciale” dell’appartamento. Oltre alla superficie calpestabile (compresi tutti i muri interni ed esterni dell’immobile), si tiene conto anche di mansarde, verande, soppalchi, taverne e seminterrati, nonché di tutte le superfici scoperte (terrazze, giardini, balconi, pertinenze) che si calcolano in base a una serie di coefficienti e si sommano tra loro.
Il calcolo della superficie sarà indispensabile nell’elaborare il valore al metro quadro, il parametro più importante nella valutazione dell’immobile. Ma non è finita, in quanto tale valore andrà poi moltiplicato per un coefficiente di merito.
Valore al metro quadro
Per il valore al metro quadro si tiene conto di tutta una serie di indici volti a determinare il costo effettivo di un appartamento. In primis l’ubicazione, dunque se la casa si trova in città o in campagna, il quartiere (centro o periferia); ancora, concorrono alla determinazione del valore al metro quadro anche le condizioni dell’edificio e dei locali interni, nonché il loro stato di conservazione.
Di tali parametri tiene conto l’Agenzia delle Entrate monitorandoli tramite il c.d. “Osservatorio del Mercato Immobiliare” (OMI), che viene aggiornato ogni sei mesi. Le quotazioni immobiliari semestrali, consultabili da chiunque, individuano, per ogni delimitata zona territoriale omogenea (zona OMI) di ciascun comune, un intervallo minimo/massimo, per unità di superficie in euro al mq, dei valori di mercato e locazione, per tipologia immobiliare (abitazioni civili o di tipo economico, box, posti auto, ville e villini) e stato di conservazione.
Le quotazioni OMI non possono comunque sostituire le stime puntuali di tecnici professionisti, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima.
Coefficienti di merito
Oltre alla superficie e alla quotazione al metro quadro, nel calcolo del valore dell’immobile entrano in gioco anche una serie di coefficienti di merito idonei ad aumentare, ma anche a far diminuire, la quotazione dell’appartamento. Si tratta di coefficienti correlati alle caratteristiche dell’immobile e sono espressi in percentuali.
Coefficienti in base al piano
Ad esempio, una serie di coefficienti variano in relazione al piano, ecco quelli principali: piano seminterrato (-25% con/senza ascensore); piano terra o rialzato (-10% con giardino e -20% senza giardino); primo piano (-10% con/senza ascensore); secondo piano (-3% con ascensore; -15% senza ascensore); terzo piano (0% con ascensore e -20% senza ascensore); piano superiore (+5% con ascensore; -30% senza ascensore); ultimo piano (+10% con ascensore; – 30% senza ascensore); attico (+20% con ascensore; -20% senza ascensore).
Coefficiente in base allo stato e all’età dell’immobile
Per quanto riguarda lo stato locativo, invece, si seguono i seguenti coefficienti: abitazioni libere (coefficiente al 100%); abitazioni locate a canone libero (coefficiente al -20%); abitazioni locate stagionalmente (coefficiente al – 5%)
Anche l’età dello stabile e il suo stato di conservazione sono assai rilevanti e si distingue tra: da ristrutturare (-10%); buono stato (0%); ristrutturato (+5%); finemente ristrutturato (+10%); finemente ristrutturato (+10%); nuova costruzione (+10%).
Altri coefficienti
Incidono sul valore, infine, anche una serie di coefficienti relativi a riscaldamento, esposizione e luminosità: un appartamento con riscaldamento autonomo vede salire il valore del 5%, e un appartamento con vista esterna panoramica oppure molto luminoso del 10%. Invece, l’esposizione completamente interna vede calare il valore, così come un appartamento poco luminoso o senza riscaldamento. Anche l’età dello stabile e il suo stato di conservazione.
Calcolo del valore complessivo dell’immobile
Per calcolare il valore di mercato dello specifico immobile, si segue una formula matematica che consiste nel moltiplicare la superficie commerciale per la quotazione al metro quadro e per i coefficienti di merito che, come si è visto, possono fortemente incidere sul valore finale.
Calcolata la superficie commerciale, dunque, si prendono a riferimento i valori individuati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) basati nell’area in cui si trova l’immobile, al momento dell’atto di compravendita o a quello precedente in cui è stato fissato il prezzo. Infine, si applicano i relativi coefficienti di merito correlati alle caratteristiche dell’immobile.
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