Comodato d’uso gratuito di un immobile: le risposte alle vostre nuove domande

Abbiamo raccolto le vostre nuove domande sul comodato d’uso gratuito di un immobile (qui per sapere cos’è e come funziona) a cui ha risposto la Dott.ssa Annamaria Villafrate.

 

Manuela F.
“Quali documenti servono per ricevere il comodato d’uso?”

Gentile Manuela, rispondiamo alla sua domanda su quali documenti devono essere redatti e consegnati a lei, in veste di comodataria cioè di soggetto che riceve in godimento e a titolo gratuito un immobile.
Da chiarire al riguardo che, anche se il nostro codice civile non impone per il comodato d’uso una forma particolare, è sempre meglio stipulare un contratto scritto, di cui quindi è bene che lei richieda una copia.
Una volta stipulato il contratto il comodante deve poi recarsi all’Agenzia delle Entrate per la registrazione di questo accordo (con relativo pagamento dell’imposta) preferibilmente con tre copie in originale firmate da entrambi per esteso nell’ultima pagina e con una sigla su ogni pagina.
La registrazione deve avvenire entro il termine di venti giorni dalla data del contratto. Una copia viene trattenuta dall’Agenzia per la registrazione e l’altra consegnata al comodante.
Al comodatario, ovvero a lei, invece, viene consegnata una copia semplice, senza imposta di bollo. Attenzione! La forma scritta e la successiva registrazione sono adempimenti necessari per beneficiare delle agevolazioni fiscali previste dalla legge e avere una data certa del contratto in caso di problemi o controversie future.

 

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Stefania C.
“Si può dare in comodato d’uso la casa dove io risiedo senza perdere la residenza?”

Salve Stefania, dalla domanda deduciamo che è sua intenzione concedere in comodato la sua abitazione e andare ad abitare altrove.
In questo caso, consideri che il nostro codice civile definisce la residenza come il “luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.
La residenza di una persona, come definita dalla sentenza della Cassazione n. 25726/2011 infatti “è determinata dall’abituale e volontaria dimora in un determinato luogo, che si caratterizza per l’elemento oggettivo della permanenza e per l’elemento soggettivo dell’intenzione di abitarvi stabilmente, rivelata dalle consuetudini di vita e dallo svolgimento delle normali relazioni sociali.”
In applicazione di questo principio la Corte ritiene in sostanza che non si può fissare la residenza in un luogo senza vivervi.
Chi infatti dichiara un indirizzo di residenza diverso rispetto a quello reale commette reato di falso ideologico punito dall’art 483 c.p.

 

Dany N.
“Io e mio marito abbiamo messo in vendita il nostro appartamento e vorremmo andare a vivere in comodato d’uso da mia figlia che ha il suo appartamento dove vive col marito e 2 figli piccoli e al piano sotto ha una grande taverna con bagno e un locale che vorremmo adibire a camera.
Possiamo usufruire del comodato? Cosa dobbiamo fare per regolarizzare, visto che è la sua prima casa? Lei dovrebbe pagare tasse? Possiamo abitare nella taverna senza essere nello stesso stato di famiglia?”

Gentile Dany, la legge non vieta a sua figlia di aiutare i propri genitori concedendo una parte della sua abitazione in comodato. Quindi lei e suo marito potete beneficiare del comodato d’uso gratuito.
Per fare tutto a regola di legge però lei e sua figlia dovete stipulare un contratto scritto e poi registrarlo all’Agenzia delle Entrate.
Per quanto riguarda le tasse, la legge di stabilità del 2016 ha stabilito delle agevolazioni per il pagamento dell’IMU nei casi in cui il contratto di comodato intervenga tra genitori e figli come nel suo caso, per cui sua figlia pagherà meno concedendo a lei e a suo marito la taverna.
Per quanto riguarda invece la questione del certificato di famiglia, bisogna fare riferimento a quanto stabilisce il Dpr n. 223/1989, che contiene il nuovo regolamento anagrafico della popolazione residente.
La norma, all’art. 4, nel definire la famiglia anagrafica stabilisce che “Agli effetti anagrafici per famiglia si intende un insieme di persone legate da vincoli di matrimonio, (unione civile) parentela, affinità, adozione, tutela o da vincoli affettivi, coabitanti ed aventi dimora abituale nello stesso comune… Una famiglia anagrafica può essere costituita da una sola persona.”
Per cui, se lei e suo marito andate a vivere in casa di vostra figlia e prendete la residenza in questo nuovo indirizzo, siccome siete legati da vincoli di parentela e di affinità (con vostro genero) fate parte dello stesso stato di famiglia.

 

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Patrick P.
“Sono proprietaria di un appartamento, l’ho lasciato a mio figlio con contratto in comodato d’uso gratuito, dichiarato all’agenzia delle entrate, ho la residenza in un altro appartamento non di mia proprietà. La mia domanda è questa: mio figlio può mettere un altro inquilino con lui stipulando un contratto quindi con residenza?”

Il nostro codice civile risponde alla sua domanda all’art. 1804 c.c. disponendo che tra gli obblighi del comodatario c’è quello di servirsi della cosa per l’uso concordato nel contratto e di chiedere il consenso del comodante nel caso in cui voglia concedere il godimento dell’immobile a terzi.
Dalla domanda si può intuire che lei non ha nulla in contrario al fatto che suo figlio si cerchi un inquilino con cui condividere l’appartamento, stipulando un contratto di locazione, con tanto di canone mensile e fissazione della residenza da parte di questa persona.
La legge infatti non vieta questa possibilità.
L’unico aspetto a cui prestare attenzione è quello fiscale. La risoluzione n. 381/E dell’Agenzia delle Entrate dice infatti che in questi casi il reddito che deriva dalla stipula della locazione da parte di suo figlio deve essere dichiarato da lei, in quanto proprietaria dell’immobile.
L’art 26 del TUIR (testo unico delle imposte dirette) dispone infatti che: “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’art. 33, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso.”
Suo figlio con il comodato non acquisisce un diritto reale sull’appartamento, ma un diritto personale di godimento, per questo la legge prevede che sia lei a pagare le tasse.
Per ulteriori chiarimenti, in ogni caso, è bene che si rivolga all’Agenzia delle Entrate della sua zona e abbia l’accortezza di avvertire suo figlio di farsi assistere da un legale nella stipula del contratto di locazione, per tutelare al meglio le posizioni di tutti i soggetti coinvolti.

 

Giuseppe D. M.
“Possiedo una 2° casa data in comodato d’uso gratuito a mio figlio con la compagna e 2 figli, adesso dopo la separazione, lui è andato ad abitare per conto suo. Posso richiedere alla compagna di mio figlio di lasciare l’immobile?”

Gentile Giuseppe, la questione da lei sollevata necessita di un chiarimento preliminare.
Prima di tutto occorre capire se lei ha stipulato un contratto di comodato a termine oppure no.
Nel primo caso, infatti, il comodatario è tenuto a restituire l’immobile alla scadenza concordata o comunque quando se ne è servito in base a quanto stabilito dal contratto.
Nel secondo, invece, se il termine, ossia la scadenza del contratto, non è stato indicato e non è determinabile in base all’uso che il comodatario ne intende fare, allora il proprietario può esigere la restituzione immediata del bene in ogni momento.
C’è però un problema.
Lei non specifica se suo figlio e la compagna si sono rivolti a un tribunale per risolvere la questione dell’affidamento e del mantenimento dei figli. In questo caso, infatti, se il Tribunale ha disposto l’assegnazione della casa familiare in favore della compagna di suo figlio con cui vivono anche i suoi nipoti, potrebbero sorgere dei problemi.
In questo caso, infatti, fino a quando persistono le esigenze familiari e la necessità di tutelare dei minori, la ex compagna di suo figlio può continuare a vivere nell’immobile. Nulla le vieta tuttavia di cercare un dialogo con la ex compagna di suo figlio e chiedere direttamente a lei la restituzione dell’immobile. Tenga conto però che non è sufficiente che manifesti la volontà di vendere l’immobile, devono esserci motivi più gravi.

 

Florida S.
“Voglio dare una casa in comodato d’uso ad un’associazione culturale. In questo caso potrò pagare l’ IMU al 50%?”

Gentile Florida, premettiamo che la disciplina IMU è rimessa ai singoli enti comunali, è quindi opportuno che si rechi presso il Comune in cui è sito l’immobile per avere conferma di quanto le andiamo a illustrare.
Ai sensi dell’art 82 comma 6 del decreto legislativo 3 luglio 2017, n. 117, infatti: “Gli immobili posseduti e utilizzati dagli enti non commerciali del Terzo settore di cui all’articolo 79, comma 5, destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali, di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, nonché delle attività di cui all’articolo 16, comma 1, lettera a), della legge 20 maggio 1985, n. 222, sono esenti dall’imposta municipale propria e dal tributo per i servizi indivisibili alle condizioni e nei limiti previsti dall’articolo 7, comma 1, lettera i), del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, dall’articolo 9, comma 8, secondo periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, dall’articolo 91-bis del decreto-legge 24 gennaio 2012, n. 1, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 2012, n. 27, e dall’articolo 1, comma 3, del decreto-legge 6 marzo 2014, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 maggio 2014, n. 68, e relative disposizioni di attuazione.”
Tuttavia, la sua situazione si presenta piuttosto complessa perché una parte della giurisprudenza ritiene che anche chi concede in comodato d’uso gratuito un immobile per finalità culturali, quindi senza fini di lucro, possa godere dell’esenzione IMU, mentre altra parte della giurisprudenza è di parere contrario.

 

Renato M.
“Il comodato d’uso a 29 giorni deve essere registrato?”

Gentile Renato, prima di tutto occorre chiarire che il contratto di comodato deve essere registrato entro 20 giorni dalla sua redazione, solo se stipulato in forma scritta (o verbalmente, ma richiamato in un altro atto scritto sottoposto a registrazione), recandosi presso l’Agenzia delle Entrate e pagando la somma di 200 euro.
La legge non prevede una durata minima dell’accordo per l’obbligo di registrazione. Solo i contratti di locazione turistica di durata inferiore a 30 giorni sono esonerati dall’obbligo di registrazione.
Per cui se non vuole registrare il contratto può accordarsi verbalmente, rinunciando però alle tutele che solo la forma scritta le può dare, se però il comodatario è persona di fiducia o un familiare, a lei le dovute considerazioni.

 

Angela R.
“Ho concesso in comodato d’uso l’unico immobile di mia proprietà a mio figlio con contratto registrato adibito a struttura ricettiva. L’IMU devo pagarla per intero?”

Angela, al momento le agevolazioni IMU sono previste se l’immobile concesso in comodato ai figli è a destinazione abitativa. L’IMU però è un’imposta comunale, per cui deve rivolgersi al suo Comune per informazioni di dettaglio su eventuali agevolazioni.

 

Lidia M.
“Se il comodato d’uso è nella mia stessa abitazione devo pagare ugualmente una registrazione di contratto e se è verbale si paga ugualmente 200,00 euro?”

L’obbligo di registrazione del contratto e il pagamento dell’imposta di 200 euro è obbligatorio solo in due casi indicati espressamente dall’Agenzia delle entrate, ovvero se il comodato viene stipulato per iscritto o verbalmente, ma è richiamato in un altro atto scritto sottoposto a registrazione. Nel caso in cui il contratto sia puramente verbale non occorre alcuna registrazione.

Le ricordiamo in ogni caso che la registrazione non è solo un onere per chi stipula un accordo. Questa formalità le permette di usufruire di particolari agevolazioni previste dalla legge di stabilità del 2016 nel caso in cui dovesse decidere di concedere l’immobile in comodato ai suoi figli. Riepilogando, se vuole risparmiare 200 euro può concedere il comodato solo con accordo verbale. Tenga conto però che per tutelare al meglio i suoi interessi un contratto scritto è da preferire, perché in questo modo ha la possibilità di stabilire una scadenza e indicare le condizioni dell’accordo.

 

 

Rossana
“Ho un contratto di comodato d’uso non registrato, ma pago 400 euro, ora il proprietario dice che aumenta la cifra per l’Istat, cosa che non è riportata sul contratto, cosa devo fare?”

Rossana, è bene chiarire subito che il comodato per natura è un contratto gratuito, per cui il proprietario dell’immobile non può chiederle una somma mensile, a titolo di canone di locazione. Solo un contratto regolarmente registrato e redatto in forma scritta come locazione, legittima il proprietario a chiedere l’aumento Istat, se previsto dagli accordi, poiché però, come lei dice, nel contratto non c’è scritto nulla ed è qualificato come comodato, il proprietario non può chiedere tale adeguamento.
Chieda piuttosto al proprietario di convertire e regolarizzare il contratto di comodato in un contratto di locazione con cedolare secca, visto che presenta vantaggi fiscali per il locatore e una tutela maggiore anche della sua posizione contrattuale.

Qualora poi avesse intenzione di mantenere il contratto di comodato, deve sapere che il proprietario può renderlo “oneroso” chiedendole solo dei rimborsi spese, che però non possono avere lo stesso valore di mercato di un canone, altrimenti non ha senso stipulare un comodato, che per natura è gratuito.
Le ricordiamo infine che se ha stipulato un accordo scritto deve registrarlo all’Agenzia delle Entrate. Qualsiasi cosa decida di fare, è opportuno regolarizzare tutto attraverso un accordo scritto e la successiva registrazione.

 

Enza
“Per appartamento in comodato d’uso nello stesso stabile, le utenze di luce e acqua possono essere in comune o devono essere sempre separate e a carico del comodante?”

La legge non impone che le utenze debbano essere sempre separate e a carico del comodante per intero.
Nel caso in cui il comodante voglia intestarle a se stesso per avere un controllo sui consumi può farlo, così come può anche decidere di chiedere un contributo al comodatario per ciò che consuma. La cosa importante è che di questo accordo venga fatta menzione nel contratto scritto e che il contributo richiesto al comodatario non serva a “nascondere” una locazione.
L’importo richiesto a titolo di contributo insomma deve essere simbolico.
Quindi se viene concordato solo l’importo delle utenze, l’accordo è regolare perché non fa venire meno la natura gratuita del comodato.
Qualora ci fosse l’esigenza di avere utenze separate è possibile anche procedere in questo senso, in ogni caso è opportuno indicare questa condizione nel contratto, perché solo un contratto scritto è in grado di tutelarla.

 

Alessandro V.
“Usufruisco di un appartamento in comodato gratuito al primo e ultimo piano, al piano terra risiedono i proprietari (suoceri), in caso di morte di entrambi, i figli eredi possono vantare di eventuale affitto arretrato?”

Rispondiamo alla sua domanda riportandole una decisione della Cassazione, che si è espressa proprio su un caso simile a quello illustrato.

Si tratta dell’ordinanza n. 17430/2019, con cui la Corte ha ribadito che: “la tesi per cui il comodato si fonda sulla fiducia delle parti interessate (c.d. intuitus personae), e, pertanto, si estingue con la morte del comodante non soltanto è priva di fondamento normativo, ma contrasta anche con l’unilateralità sua propria (essendo configurabile l’intuitus personae soltanto in prospettiva bilaterale). E più di recente questa Corte ha avuto anche modo di precisare che in caso di cessazione del contratto di comodato per morte del comodante o del comodatario e di mantenimento del potere di fatto sulla cosa da parte di quest’ultimo o dei suoi eredi, il rapporto, in assenza di richiesta di rilascio da parte del comodante o dei suoi eredi, si intende proseguito con le caratteristiche e gli obblighi iniziali anche rispetto ai medesimi successori.”

In sostanza, alla morte dei suoi suoceri, se lei ha stipulato un contratto scritto di comodato di uso gratuito, regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate, in cui si specifica la gratuità del contratto (che non viene meno neppure se lei e sua moglie pagate le utenze della parte di immobile messo a vostra disposizione), i suoi cognati non potranno chiedere gli arretrati di un affitto, perché il comodato non è un contratto di affitto, che prevede il pagamento di un canone di locazione mensile. Potranno chiedere però la restituzione dell’immobile immediata, se non è stata fissata una scadenza, oppure rispettare il termine stabilito dal contratto se è indicato, a meno che non abbiano urgenze abitative da soddisfare.

L’unica cosa che può tutelarla è la stipula di un contratto scritto, preferibilmente intestato a sua moglie, perché in questo modo i suoi suoceri possono anche avere diritto a particolari agevolazioni fiscali sulle tasse che gravano sulla casa.

Il consiglio è di chiedere aiuto a un avvocato per la redazione del contratto e per tutelare al meglio la sua posizione.

 

Tina V.
“Allo scadere di dieci anni si può perdere la casa se non si fa richiesta scritta dell’abitazione: è ancora cosi?”

Tina, la legge non stabilisce alcun termine fisso di durata per il contratto di comodato. Nel caso in cui il contratto di comodato preveda una scadenza di 10 anni, questo significa solo che il comodatario è tenuto a restituirlo al legittimo proprietario, proprio perché il contratto è “scaduto”. Il contratto di comodato infatti può avere una scadenza fissa oppure le parti possono decidere che esso resti in piedi fino a quando non avrà fine l’esigenza per cui è stato stipulato.
Facciamo un esempio: se un soggetto deve fare dei lavori di ristrutturazione importanti in casa propria può stipulare un contratto di comodato temporaneo con un amico (che gli dà la disponibilità gratuita di un appartamento libero), in cui si precisa che, una volta conclusi i lavori, il contratto di comodato viene meno.

 

Alessandra S.
“Quale delle parti deve versare i 200 euro?”

la legge sull’imposta di registro non stabilisce nello specifico chi deve pagare i 200 euro previsti. Nel caso del comodato infatti la legge, quando le parti addivengono a un contratto scritto, non pone l’obbligo della registrazione e del relativo pagamento dell’imposta a carico di uno dei due contraenti in particolare, quanto piuttosto in solido tra di loro.
Lo conferma il fatto che, in caso di mancata registrazione entro 20 giorni dalla stipula del contratto di comodato in forma scritta, il Fisco può rivolgersi all’uno o all’altro per richiedere l’imposta. Diciamo che la cosa migliore è che al pagamento provvedano metà per uno.
La legge infatti si limita a dire che alla registrazione deve provvedere chi vi ha interesse. Dato però che la registrazione, nella maggior parte dei casi, tutela comunque entrambe le parti (il comodante ad esempio perché ha un titolo in base al quale può chiedere la restituzione dell’immobile e il comodatario perché ha un contratto di data certa che gli consente di richiedere ad esempio la residenza in Comune) è bene che al pagamento dell’imposta provvedano ambedue i contraenti, avendo cura d’indicare questa condizione nel contratto.
Solo se il contratto di comodato viene concesso in favore di un figlio, il soggetto che ha maggiore interesse e quindi è tenuto alla registrazione e al pagamento dell’imposta, è il comodante, cioè il genitore proprietario. A costui infatti, in presenza di altre condizioni definite dalla legge di stabilità del 2016, è riconosciuto uno sgravio notevole sul pagamento delle imposte.

 

Angela M.
“Le utenze a chi vanno intestate?”

Angela, la legge non impone d’intestare le utenze al comodante o al comodatario. Qualora il comodante preferisca intestarle a se stesso per poter controllare i consumi può farlo, chiedendo al comodatario un contributo. L’importante è che le modalità di intestazione delle utenze vengano indicate nel contratto e che l’importo richiesto al comodatario a titolo di rimborso spese non nasconda un canone di locazione. L’importo quindi deve corrispondere ai consumi effettivi o essere inferiore, perché deve essere “simbolico” rispetto a un canone locatizio. Se invece c’è l’esigenza d’intestarle al comodatario, si può procedere anche in tal senso, avendo cura d’indicare nel contratto questa condizione contrattuale, per tutelare al meglio entrambe le parti.

 

Paola E.
“È possibile dare in comodato d’uso anche tra fratello e sorella?”

Gentile Paola, il codice civile, nel disciplinare il contratto di comodato non pone limiti soggettivi per la sua stipula. Non bisogna infatti confondere le agevolazioni che certe leggi prevedono nel caso in cui il comodato d’immobile concesso da un genitore a un figlio, con la disciplina civilistica di questa tipologia contrattuale. Fratello e sorella, dunque, possono stipulare un contratto di comodato. È opportuno chiedere l’assistenza di un legale per la stesura di un accordo scritto che, una volta pronto, deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate.

 

Vanna F.
“Si può fare un comodato gratuito per un orto? E se si la registrazione quanto costa?”

Si può stipulare un contratto di comodato per un orto. L’articolo 1803 del codice civile infatti prevede che il comodato può avere ad oggetto sia un bene mobile che immobile, intendendosi per bene immobile anche il suolo. In questo caso, il proprietario può concederlo in godimento a un terzo, affinché lo coltivi, ne migliori le condizioni e goda dei frutti che questo produce. La natura gratuita del comodato non viene meno anche nel caso in cui il proprietario chieda ogni tanto a chi lo coltiva una parte dei frutti. Per quanto riguarda la registrazione all’Agenzia delle Entrate, essa è prevista se le parti stipulano l’accordo in forma scritta, opzione sempre consigliabile per una migliore tutela di entrambi i contraenti. L’imposta di registro in questo caso è di 200 euro come per tutti gli altri beni immobili.

 

Teresa T.
“Io ho una casa in comodato d’uso posso cambiare la residenza? Esiste un Fac-Simile di contratto di comodato d’uso gratuito? Esistono diversi tipi di Fac-Simile o ne esiste uno generico?”

Gentile Teresa, per quanto riguarda la residenza se lei ha cambiato casa e si è trasferita nell’immobile in comodato è tenuta a modificarla. Il codice civile infatti definisce la residenza come il “luogo in cui la persona ha la dimora abituale.” La residenza di una persona, inoltre secondo la sentenza n. 25726/2011 della Cassazione “è determinata dall’abituale e volontaria dimora in un determinato luogo, che si caratterizza per l’elemento oggettivo della permanenza e per l’elemento soggettivo dell’intenzione di abitarvi stabilmente, rivelata dalle consuetudini di vita e dallo svolgimento delle normali relazioni sociali.” In sostanza per la Cassazione non si può fissare la residenza in un luogo senza viverci. Chi infatti dichiara un indirizzo di residenza diverso rispetto a quello reale commette l’illecito penale di falso ideologico punito dall’art 483 c.p.
Per quanto riguarda la presenza di modelli contrattuali, esistono numerosi fac-simili di contratto comodato gratuito beni immobili”. Si ricordi in ogni caso che il contratto deve essere personalizzato in base agli accordi delle parti, per questo è opportuno rivolgersi a un legale per redigerlo, perché è il modo migliore per tutelarsi.

 

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