Agevolazioni prima casa: vale anche il soppalco
Il soppalco rileva ai fini della concessione o meno delle agevolazioni previste per chi acquista la prima casa, se provoca lo sforamento della superficie utile complessiva di 240 metri di un immobile. Questo perché il decreto del 2 agosto del 1969 del Ministero dei lavori Pubblici, nel descrivere le caratteristiche delle abitazioni di lusso, all’art. 6 comprende, tra le abitazioni di lusso, escluse dai benefici concessi agli acquirenti della prima casa “le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq 240.”
A precisare questo importante principio è la sentenza n. 29643/2019 della Corte di Cassazione, che nel motivare tale decisione ha fatto leva sul concetto di “utilizzabilità” degli ambienti, piuttosto che a quello di “abitabilità”.
Case di lusso escluse dalle agevolazioni prima casa
Le agevolazioni prima casa consistono in tutta una serie di benefici fiscali concessi a coloro che procedono all’acquisto della loro prima casa. Benefici dai quali la legge esclude, per ovvie ragioni, le case appartenenti a determinate categorie catastali.
Precisamente non beneficiano delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa le abitazioni appartenenti alle seguenti categorie:
– A/1 abitazioni di tipo signorile;
– A/8 abitazioni in ville
– A/9 castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico.
Il decreto ministeriale del 2 agosto 1969 si occupa di descrivere nel dettaglio le caratteristiche delle abitazioni di lusso che quindi, tornando al discorso iniziale, risultano escluse dalle agevolazioni previste per la prima casa.
Caratteristiche tra le quali figurano la dotazione di una piscina di 80 metri quadrati o di un campo da tennis di superficie non inferiore a 650 mq o più semplicemente, immobili con una superficie utile complessiva superiore a 240 metri quadrati da cui vanno esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti auto.
Il soppalco rientra nella superficie utile complessiva
La premessa sull’esclusione dai benefici di legge previste per le prime case è necessaria per comprendere il principio giuridico sancito di recente dalla sentenza della Cassazione n. 29643/2019.
Il caso prende mosse dalla richiesta dell’ufficio locale a una contribuente di provvedere al pagamento dell’imposta di registro, stante l’intervenuta decadenza della stessa dai benefici di legge previsti per la prima casa a causa della presenza, al momento dell’acquisto, di un soppalco che, ai fini del decreto ministeriale del 2 agosto del 1969, faceva si che la superficie utile complessiva superasse i 240 metri quadrati, con conseguente classificazione dell’abitazione come “di lusso.”
Conclusione a cui la contribuente si oppone, vincendo in primo grado, ma restando soccombente davanti alla Commissione Tributaria regionale. Decisione a cui però non si rassegna, ricorrendo in Cassazione, lamentando come il giudice di secondo grado non avesse considerato che l’appartamento in seguito era stato diviso, perdendo così le caratteristiche che inizialmente lo avevano qualificato come “di lusso”.
La decisione della Cassazione
Sul punto però la Cassazione, smentendo i rilievi mossi dalla contribuente chiarisce che: “In tema di agevolazioni c.d. prima casa, al fine di stabilire se un’abitazione sia di lusso e come tale esclusa da detti benefici, occorre fare riferimento alla nozione di superficie utile complessiva di cui all’art. 6 del d.m. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, n. 1072, per il quale, premesso che viene in rilievo la sola utilizzabilità e non anche l’effettiva abitabilità degli ambienti, detta superficie deve essere determinata escludendo dall’estensione globale riportata nell’atto di acquisto sottoposto all’imposta, quella di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina. Costituendo parametro idoneo l'”utilizzabilità” degli ambienti (a prescindere dalla loro effettiva abitabilità), a titolo esemplificativo, i vani, pur qualificati come cantina e soffitta ma con accesso dall’interno dell’abitazione (e, quindi, assimilabili ad un soppalco) e ad essa indissolubilmente legati, sono computabili nella superficie utile complessiva.”
A rilevare, del tutto in linea con quelle che sono le tendenze del mercato immobiliare, non è tanto
la potenzialità abitativa di un immobile, ma l’idoneità dei locali a consentire concretamente lo svolgimento da parte dei suoi abitanti, delle attività tipiche della vita quotidiana.
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