Affitti: niente tasse sulla morosità
Sugli affitti di immobili ad uso abitativo stipulati a partire dal primo gennaio 2020 niente tasse sulla morosità dei conduttori.
Questa la novità prevista dal decreto crescita n. 34/2019 in favore dei locatori, che d’ora in poi non dovranno più attendere la conclusione del procedimento di convalida di sfratto per non pagare le imposte sui canoni di locazione non percepiti. Sarà sufficiente dimostrare di aver avviato la procedura di intimazione di sfratto per morosità o quella ingiuntiva per il recupero delle somme dovute dal conduttore per non subire la tassazione.
Morosità del conduttore: la norma ante-riforma
Prima di addentrarci però nella novità introdotta dal decreto crescita è bene esaminare come era disciplinato l’aspetto della tassazione dei canoni di locazione non percepiti dalla normativa previgente. A tal fine è necessario analizzare il contenuto dell’art 26 del Testo Unico delle imposte sui redditi Decreto del Presidente della Repubblica n. 917 del 1986.
La norma, a differenza di quella introdotta dal decreto crescita, disponeva che i redditi derivanti dai contratti di locazione di immobili destinati ad uso abitativo non percepiti non concorrevano a formare il reddito, dalla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità intrapreso dal locatore nei confronti del conduttore. Per quanto riguarda le imposte versate sui canoni scaduti, ma di fatto non percepiti, come accertato nel corso del procedimento di convalida, veniva riconosciuto al locatore un credito di imposta di pari importo.
Il chiarimento del Ministero delle Finanze
Il contenuto della norma, stante alcuni dubbi interpretativi, è stato oggetto di attenzione e approfondimento da parte della circolare n. 150 del 07/07/1999 del Ministero delle Finanze – Dipartimento Entrate Affari Giuridici, la quale ha chiarito che “la non imponibilità dei canoni di locazione, limitatamente all’ammontare di questi, che il giudice ha accertato come non riscossi, decorre dal momento della conclusione del procedimento anzidetto che si realizza, a norma dell’articolo 663 del c.p.c., se l’intimato non compare o pur comparendo non si oppone, ovvero, a norma dell’articolo 665 del c.p.c., in caso di opposizione dell’intimato. In quest’ultima ipotesi, infatti, anche se ha inizio il procedimento ordinario, quello a carattere sommario – cui la norma fa riferimento – può ritenersi concluso. Verificandosi queste condizioni, il giudice convalida lo sfratto e dispone con ordinanza, in calce alla citazione, l’apposizione su di essa della formula esecutiva.”
In base alla formulazione della norma e dal contenuto di detta circolare emerge chiaramente che il locatore era costretto ad attendere la conclusione della fase sommaria del procedimento di convalida di sfratto per morosità, per non pagare tasse su importi di fatto non ancora incamerati. Dal primo gennaio 2020 però non è più così, vediamo perché.
Morosità del conduttore: la novità del decreto crescita
Il decreto crescita n. 34/2019 in vigore dal primo gennaio 2020, ha infatti modificato le tempistiche della tassazione sui canoni non percepiti, anticipando il momento a partire dal quale il proprietario non è tenuto a pagare tasse sui canoni non riscossi. Non occorrerà più attendere che il procedimento di convalida sia concluso, come chiarito dalla circolare sopra esaminata,è sufficiente che il locatore dimostri di aver avviato la procedura di intimazione di sfratto per morosità.
L’art. 3 quinques del testo prevede infatti la sostituzione del secondo periodo dell’art 26, che per effetto della riforma ora prevede che “I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento.”
Efficacia della riforma
Il decreto crescita prevede espressamente che la novità fiscale relativa alla morosità del conduttore è efficace per i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati a partire dal primo gennaio 2020.
Per quelli già in essere a tale data invece resta ferma la regola per cui, per le imposte versate sui canoni venuti già scaduti e non percepiti, come accertato nel corso del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, viene riconosciuto un credito di imposta dello stesso importo.
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