Proposta di acquisto senza caparra: è valida?

La proposta di acquisto è valida anche senza versare un assegno al venditore a titolo di caparra. La proposta infatti per essere valida deve solo essere accettata nei tempi e nei modi stabiliti dal proponente per essere valida. La caparra è un elemento accessorio, utilizzato più che altro per “fermare” la proposta, in quanto capace di dimostrare, soprattutto se l’importo è consistente, la serietà dell’offerta dell’acquirente. La sua non obbligatorietà emerge dal dato letterale delle norme che disciplinano la proposta di acquisto e la caparra confirmatoria, che meritano quindi di essere analizzate in questa sede.

 

Validità della proposta di acquisto in generale

Per comprendere se la proposta di acquisto è valida senza caparra è sufficiente leggere l’articolo 1326 del codice civile. Dalla formulazione della norma emerge infatti che “Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte.”

Chiaro quindi che ai fini della conclusione del contratto non è necessaria la caparra, ma solo che il venditore comunichi al proponente l’accettazione della proposta formulata dall’aspirante acquirente.

Innegabile tuttavia la funzione di garanzia che la caparra riveste nell’ambito del contratto di compravendita immobiliare. Una proposta di acquisto senza caparra infatti non tutela il compratore perché il venditore, in assenza della caparra, non sentendosi vincolato dal versamento di una somma corrisposta per sublimare l’impegno contrattuale assunto, si potrà sentire libero di ripensarci.

 

Facoltatività della caparra

Da quanto detto finora è chiaro che la caparra non deve essere versata obbligatoriamente dal compratore che intende acquistare un immobile. La facoltatività della caparra del resto risulta chiaramente dalla formulazione della norma che la prevede e ne disciplina il funzionamento, ovvero l’art. 1385 c.c. Come recita la norma infatti “Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.” Dalla presenza del “se” che apre il primo comma della disposizione emerge quindi che, nel caso della compravendita immobiliare, non è obbligatorio che il compratore versi una somma di denaro al venditore per “fermare” l’acquisto.” Vero però che, stante l’assenza di un obbligo giuridico di versare una somma a titolo di caparra,  nel mercato immobiliare non solo è una prassi ormai consolidata, ma è addirittura consigliabile. Vediamo perché.

 

Funzioni della caparra confirmatoria

Nel momento in cui l’acquirente accompagna la proposta di acquisto con il versamento di una caparra si garantisce da eventuali ripensamenti del venditore. L’art. 1385 al comma 2 c.c. infatti prevede che: “Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”. In sostanza se l’acquirente ha un ripensamento perde la caparra versata, ma se è il venditore a tirarsi indietro allora chi ha versato la caparra può chiedere addirittura il doppio dell’importo versato. Regola a cui fa eccezione quanto previsto dal comma 3 dell’art. 1385 c.c. il quale dispone che “Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.”

 

Modalità di corresponsione della caparra

Il modo migliore per “sigillare” la proposta di acquisto è di versare a titolo di caparra un assegno intestato al venditore di importo consistente. Con tale versamento, l’acquirente dimostra infatti di avere un interesse reale all’acquisto e il venditore per questo è meno soggetto a tentennamenti, visto che se si dovesse tirare indietro rispetto alla proposta già accettata, sarebbe costretto a versare il doppio di quanto ricevuto. Per quanto riguarda però l’entità della caparra, la legge non stabilisce l’importo da versare, anche perché la somma varia in base al valore dell’immobile. Sicuramente se si intende acquistare un immobile di 160 mila euro, consegnare un assegno di 15.000 euro a titolo di caparra è un modo piuttosto sicuro per aggiudicarsi l’acquisto della casa dei propri sogni.

 

 

 

 

 

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