Come funziona il mutuo cointestato

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Sempre più spesso all’acquisto di un immobile, in particolare la casa di abitazione, si accompagna l’accensione di un mutuo detto ipotecario: si tratta di un finanziamento a medio-lungo termine (in genere da 5 a 30 anni) concesso al privato, detto mutuatario, da un intermediario, detto mutuante, che nella maggior parte dei casi è una banca.

È chiamato “ipotecario” perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca su un immobile. Viene così assicurata l’intera somma necessaria, versata in unica soluzione, ma il cliente avrà l’impegno di rimborsarla nel tempo tramite rate di importo costante o variabile.

 

Mutuo cointestato: cos’è?

La cointestazione del mutuo è una delle modalità tramite la quale viene concesso il credito. In sostanza, un mutuo si definisce cointestato quando lo stesso finanziamento è sottoscritto non da un solo debitore, bensì da due o più individui che si impegnano al rimborso delle rate sino alla completa estinzione del debito.

 

I richiedenti potranno decidere volontariamente di sottoscrivere il medesimo finanziamento ipotecario, ma spesso è lo stesso Istituto di credito a sollecitare la cointestazione per assicurarsi una maggiore garanzia di solvibilità relativamente alla restituzione delle rate del mutuo, in particolare quando un solo titolare non appaia sufficientemente affidabile dal punto di vista economico e reddituale.

 

Chi sottoscrive un mutuo cointestato

La scelta della cointestazione è assai frequente nelle coppie, coniugate o meno, oppure tra genitori e figli.

Tuttavia la concessione di un mutuo cointestato non è necessariamente vincolata alla presenza di legami familiari o vincoli di parentela.

In presenza delle garanzie di affidabilità creditizie richieste dalla banca, può richiedere un mutuo cointestato praticamente chiunque. La legge Cirinnà, inoltre, ha garantito anche a coloro che scelgono di unirsi civilmente la possibilità di accendere un mutuo cointestato.

In caso di cointestazione del mutuo, agli intermediari non interessano i rapporti personali o affettivi che legano i cointestatari, ma ciò che conta sono le garanzie patrimoniali aggiuntive che derivano dalla concorrenza di più soggetti nei pagamenti.

Tutti i cointestatari sono debitori allo stesso modo e solidalmente responsabili nei confronti della banca che, in tal modo, si tutela dall’eventualità di mancato adempimento delle rate: l’istituto potrà pretendere da ognuno dei coobbligati il pagamento per la totalità del debito e l’adempimento da parte di uno libererà gli altri. Nei loro rapporti interni, invece, i cointestatari rispondono per quote.

 

Come richiedere un mutuo cointestato

Le modalità di accensione di un mutuo cointestato sono le stesse del mutuo ipotecario “tradizionale”: tutti i richiedenti, però, saranno tenuti a presentare la stessa documentazione bancaria per la sottoscrizione del finanziamento.

In sostanza, tutti i cointestatari dovranno presentare in banca copia della dichiarazione dei redditi e copia delle ultime buste paga per consentire all’istituto di valutare le garanzie offerte e pronunciarsi sulla concessione del finanziamento.

 

Mutuo cointestato: vantaggi e svantaggi

La scelta della cointestazione porta con sé diversi vantaggi: quello principale è indubbiamente correlato alla maggiore propensione della banca a concedere il finanziamento, stante le doppie garanzie patrimoniali.

Ancora, richiedendo un mutuo cointestato è possibile anche strappare all’intermediario tassi di interesse più vantaggiosi, nonché ottenere l’erogazione di una somma maggiore rispetto a quella che avrebbe ottenuto un solo mutuatario.

Ciascun intestatario, inoltre, potrà beneficiare del pagamento di una rata dimezzata e, qualora l’immobile acquistato sia una prima casa, si potrà ricorrere alle agevolazioni fiscali previste dalla legge

I problemi, invece, sorgono in caso di “rottura” del rapporto che lega i cointestatari o qualora una delle due parti intenda sganciarsi dal finanziamento o rifiuti di pagare la sua parte. Le banche, infatti, sono soggetti estranei agli accordi tra i cointestatari il cui interesse è unicamente quello legato al puntuale pagamento delle rate dovute.

 

Mutuo cointestato: cosa succede se l’altro non paga?

Di fronte all’eventualità che l’altro intestatario si rifiuti di pagare le rate rimanenti, i mutuatari dovranno cercare una soluzione percorribile. Qualora si abbiano liquidità sufficienti, si potrà estinguere anticipatamente il finanziamento e poi decidere il destino dell’abitazione acquistata.

In alternativa, la soluzione più radicale è quella che porta alla vendita casa sulla quale è presente la garanzia ipotecaria, così da sfruttare il prezzo di vendita per rimborsare il prestito ed estinguere il mutuo rapidamente. Ancora, sarà possibile affittare l’immobile e pagare il mutuo con i canoni di locazione.

Tra le strade perseguibili emerge anche quella della surroga del mutuo: in sostanza, per il pagamento del debito residuo, uno dei cointestatari del precedente finanziamento potrà sottoscriverne uno nuovo con lo stesso o con altro istituto bancario e con nuove condizioni di rimborso. Decisione a cui, di norma, si accompagna l’acquisto della quota di comproprietà dell’immobile.

In alternativa, sfruttando il c.d. accollo del mutuo, l’altro intestatario potrà assumere su di sé l’intero debito residuo, mantenendo le stesse condizioni del mutuo, acquistare la quota dell’altro intestatario e diventare così unico proprietario dell’abitazione.

Ovviamente, tali ultime soluzioni saranno percorribili solo qualora la banca giudici positivamente le garanzie offerte dall’intestatario rimasto.

 

Morte di uno dei cointestatari

Diverso il discorso in caso di morte di uno dei cointestatari di un mutuo. Se è presente una polizza assicurativa a copertura di tale rischio, sottoscritta al momento della stipula del mutuo, sarà l’assicurazione a estinguere il debito residuo e gli eredi acquisiranno l’immobile libero da oneri.

In mancanza di assicurazione, invece, saranno gli eredi della persona mancata a sostituirsi a quest’ultima e dunque a procedere al pagamento delle rate rimanenti, ovviamente solo in caso di accettazione dell’eredità.

In mancanza, l’altro comproprietario potrà regolarizzare l’accollo del mutuo, sempre che ne sussistano i requisiti. Alla banca, comunque, è rimessa la valutazione circa l’accettazione o meno dei nuovi intestatari, in base alle garanzie fornite.

 

 

 

 

 

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