Locazioni commerciali con cedolare secca: un breve vademecum
Quando si parla di “cedolare secca” si fa riferimento a un regime opzionale di tassazione dei contratti di locazione, introdotto, dal d.lgs. n. 23/2011. Importanti novità in materia sono state introdotte a partire dal 2019, anno nel quale si è reso possibile accedere all’opzione, in presenza dei necessari requisiti, anche in presenza di locazioni per immobili commerciali e non solo adibiti a uso abitativo.
Come funziona il regime della cedolare secca
L’accesso a tale regime facoltativo consente di beneficiare di un’imposizione sostitutiva sul reddito derivante dalla locazione di immobili. Nel dettaglio, il locatore potrà assoggettare il reddito derivante dalla locazione a un’unica imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali regionali e comunali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile).
Inoltre, per i contratti sotto cedolare secca non dovranno essere pagate l’imposta di registro e quella di bollo che, normalmente, sono dovute in caso di registrazione, risoluzione e proroga del contratto di locazione. La cedolare secca, invece, non sostituirà l’imposta di registro in caso di cessione del contratto di locazione.
Di contro, optando per la cedolare secca, il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
Quando è possibile esercitare l’opzione
La possibilità di optare per la cedolare secca è consentita sia all’atto della registrazione del contratto sia negli anni successivi al primo in caso di affitti pluriennali. In tal caso, l’opzione dovrà essere esercitata entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro sulla successiva annualità.
Tuttavia, qualora non si eserciti all’inizio, la registrazione seguirà le regole ordinarie e, pertanto, saranno dovute e non più rimborsabili le imposte di registro e di bollo.
In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.
Cedolare secca per immobili commerciali
L’opzione per il regime della cedolare secca è esercitabile dalle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (es. usufruttuari), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
La cedolare secca è stata ammessa per locazioni di immobili adibiti a soli fini abitativi. Tuttavia, la Legge di Bilancio n. 145/2018 (art. 1, comma 55) consente di assoggettare al regime della cedolare secca, con aliquota applicabile del 21%, il canone di locazione relativo ai contratti, stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 (Negozi e botteghe) con una superficie, al netto delle relative pertinenze, fino a 600 metri quadrati.
In tal caso, l’applicabilità della cedolare secca riguarderà anche le relative pertinenze (es. classificate nelle categorie catastali C/2, C/e C/7) se congiuntamente locate con l’unità destinata ad uso commerciale.
La manovra precisa, con una disposizione a carattere antielusivo, che tale regime non sarà applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019 qualora, alla data del 15 ottobre 2018, risulti in corso un contratto non scaduto tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.
Come registrare il contratto
Per esprimere l’opzione al momento della registrazione del contratto si presenta il nuovo modello RLI, di cui al Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 19 marzo 2019, che ha recepito le ultime novità normative e i più recenti interventi dell’Agenzia delle Entrate, in particolare la possibilità di optare per la cedolare secca anche in presenza di contratti di locazione aventi ad oggetto immobili commerciali.
Modello RLI
Quando si sceglie la cedolare fin dall’inizio, il contratto di locazione può essere registrato entro 30 giorni dalla stipula o, se anteriore, dalla data di decorrenza del contratto con il modello RLI:
– utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia;
– richiedendo la registrazione presso un ufficio delle Entrate;
– incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc).
APE
Nei nuovi contratti di locazione dovrà essere presente una clausola con cui il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell’edificio (APE). La copia dell’APE dovrà essere, inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari (D.L. 145/2013) utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia.
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