Il regolamento di condominio
Il regolamento di condominio, da taluni definito come lo “Statuto” del Condominio, rappresenta quell’atto che nel quale sono contenute le regole che disciplinano diritti e obblighi dei proprietari. Si tratta, in sostanza, della normativa interna del Condominio.
Regolamento condominiale: quando è obbligatorio
A seguito della riforma del 2012, il codice civile fornisce importanti criteri guida in materia di Regolamento di Condominio. In primis, l’art. 1138 c.c. precisa quando è obbligatorio precedersi alla formazione del regolamento: nel dettaglio, questo dovrà essere adottato qualora il numero dei condomini nell’edificio siano superiori a dieci.
=> Le fasi dell’assemblea di condominio
Tuttavia, la norma non prevede sanzioni qualora non si ottemperi a tale obbligo: di conseguenza, in assenza di regolamento, seppur obbligatorio, per regolare i rapporti tra condomini si applicheranno le norme che disciplinano in generale l’uso delle cose comuni.
In presenza di un numero di condomini inferiore a 11, dunque, l’adozione del regolamento è comunque consentita, ma facoltativa; qualora si decidesse di adottare un regolamento, questo avrà la stessa efficacia di quello obbligatorio e sarà necessario rispettare la normativa prevista per quest’ultimo.
Tipi di regolamento
Con riferimento alla sua natura, è possibile distinguere tre tipologie di regolamento condominiale: “contrattuale” (o negoziale), “ordinario” ovvero “giudiziale”.
Il regolamento negoziale
l regolamento contrattuale o negoziale è solitamente predisposto dal costruttore ed entra a far parte del contratto di compravendita sottoposto all’acquirente della singola unità immobiliare. Questo tipo di regolamento è idoneo a incidere sui diritti dei singoli condomini sulle rispettive proprietà individuali o sulle parti comuni, ampliandoli o limitandoli.
Per la sua approvazione (ed eventuale revisione) sarà necessaria l’unanimità dei partecipanti all’assemblea e il documento dovrà poi essere depositato da un notaio affinchè provveda alla sua trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Il regolamento assembleare o ordinario
Il regolamento assembleare (o ordinario) viene, invece, formato e approvato dall’assemblea condominiale nel rispetto delle maggioranze previste dal codice civile. La stessa legge, inoltre, stabilisce per tali regolamenti il contenuto e dei limiti ben precisi.
Il regolamento giudiziario
In taluni casi, tuttavia, è possibile che in sede assembleare non si riesca a pervenire a un accordo sul regolamento condominiale (es. non si raggiunga la maggioranza necessaria, non si riesca a convocare l’assemblea, ecc.). In tal caso, sarà ben possibile ricorrere all’autorità giudiziaria affinché vi provveda: la delibera del giudice, in sostituzione di quella assembleare, avrà l’effetto di un regolamento condominiale di tipo “giudiziale” valido per tutti i condomini.
Regolamento di condominio: contenuto e limiti
A norma dell’art. 1138 c.c., il regolamento contiene le norme circa l’uso delle cose comuni (elencate dall’art. 1117 c.c.) e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
Inoltre, in apposita tabella allegata al regolamento di condominio dovrà essere indicato il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare espresso in millesimi (art. 68 disp. att. c.c.).
Se, da un lato, il codice stabilisce in via generale il contenuto del regolamento, nulla vieta che questo possa disciplinare in modo più approfondito aspetti ulteriori allo scopo di fornire ai condomini un testo atto a risolvere le maggiori problematiche e a comporre le liti. Anzi, il potere dell’assemblea volto ad autoregolamentare la vita del Condominio risulta piuttosto ampio, al punto che le norme del regolamento possono derogare o prevalere anche rispetto alle previsioni di legge.
Ma non su tutte, poiché è lo stesso codice civile a chiarire fin dove possono spingersi le determinazioni contenute nel regolamento. In particolare, le norme in esso contenute non potranno in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni. Inoltre, la legge elenca tutta una serie di disposizioni sulle quali non è mai ammessa alcuna deroga da parte del regolamento condominiale.
Si tratta delle norme del codice civile che: stabiliscono l’indivisibilità dei luoghi comuni e dei diritti collegati ad essi (art. 1119) e il divieto per il condomino di rinunciare ai suoi diritti sulle parti comuni (art. 1118, co. 2); disciplinano le innovazioni (art. 1120), la rappresentanza (art. 1131) e la nomina e revoca dell’amministratore, nonché i suoi obblighi e le sue attribuzioni (art. 1129); regolano la costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni (art. 1136) nonché l’impugnazione delle stesse (art. 1137) e i casi di dissenso dei condomini rispetto alle liti (art. 1132)
In chiusura, a seguito della riforma operata dalla L. n. 220/2012, è stata introdotta una disposizione “pet friendly” che ha, in tal modo, “liberalizzato” l’ingresso degli animali domestici in Condominio, argomento spesso fonte di liti tra i proprietari. Attualmente, la legge precisa a chiare lettere, invece, che le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.
Approvazione del regolamento di condominio
L’iniziativa per la formazione del regolamento, o per la revisione di quello esistente, potrà essere presa da ciascun condomino e sarà poi l’assemblea condominiale a doverlo approvare.
Per la validità della deliberazione di approvazione del regolamento, il codice civile richiede che il numero di voti debba rappresentare la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, comma 2).
Una volta approvato, il regolamento dovrà poi essere allegato al Registro dei verbali e delle assemblee e sarà l’amministratore a curarne l’osservanza, a vigilare sul rispetto delle norme ivi contenute, ad agire in giudizio nei confronti degli eventuali trasgressori e a irrogare le sanzioni previste dal regolamento stesso.
Impugnazione del regolamento di condominio
Il regolamento condominiale approvato può risultare pregiudizievole per i condomini assenti o per coloro che, pur avendo partecipato alla riunione assembleare, abbiano espresso il loro dissenso sul regolamento, ritenuto pregiudizievole in tutto o in parte, oppure, ad esempio contrario a norme di legge o ai principi fondamentali in materia di comunione.
L’art. 1107 del codice civile offre la possibilità a ciascuno dei partecipanti dissenzienti di impugnare il regolamento innanzi all’autorità giudiziaria entro 30 giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. La stessa possibilità è concessa agli assenti, entro lo stesso termine, che decorrerà dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione.
Sulle opposizioni proposte, l’autorità giudiziaria deciderà con un’unica sentenza. Qualora, invece, il termine indicato decorra senza che il regolamento sia stato impugnato, questo avrà effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti (ovvero, oltre all’acquirente, il comodatario e il conduttore).
