Il contratto di locazione commerciale
Il contratto di locazione commerciale trova la sua disciplina di riferimento nella legge n. 392/1978 che, oltre alle locazioni abitative, disciplina anche quelle di immobili destinati ad uso diverso, tra cui rientrano quelle commerciali. La legge regola il contratto in tutte le sue parti: dal canone alla durata, dal rinnovo al recesso del conduttore e del locatore, fino alla possibilità di redigere contratti di locazione commerciale in deroga alle disposizioni di legge.
Locazione commerciale: disciplina
Il contratto di locazione commerciale è previsto e disciplinato dal capo II della legge n. 392/1978 che si occupa della locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione.
L’art. 27 della legge prevede in particolare che, se gli immobili sono adibiti, tra le varie attività contemplate, anche a quella commerciale, il contratto di locazione non può avere una durata inferiore ai 6 anni e se “é convenuta una durata inferiore o non e’ convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista” ovvero 6 anni. Questo tipo di contratto infatti può essere stipulato per una durata inferiore solo se l’attività esercitata o che si deve esercitare, per sua natura, ha natura transitoria.
Diritto di recesso del conduttore
Le parti possono inoltre convenire nel contratto di locazione commerciale che il conduttore abbia la facoltà di recedere dall’accordo in qualsiasi momento, comunicando il preavviso al locatore, con lettera raccomandata, “almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione”. In ogni caso, è bene sapere che, indipendentemente da quanto stabilito dal contratto, se ricorrono gravi motivi, il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto di locazione commerciale, anche in questo caso, comunicandolo al locatore con un preavviso di sei mesi a mezzo raccomandata.
Proprio in relazione ai motivi di recesso del conduttore di una locazione commerciale, l’ordinanza della Cassazione n. 13066/2018 precisa che “La giurisprudenza di questa Corte è consolidata nel senso di richiedere l’esplicazione dei gravi motivi contestualmente alla dichiarazione di recesso, sicché deve escludersi che il conduttore possa esplicitare successivamente le ragioni della determinazione assunta.”
Rinnovazione del contratto di locazione commerciale
Per quanto riguarda invece il rinnovo del contratto di locazione commerciale, l’art. 28 della legge n. 392/1978 prevede che l’accordo si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni.
Rinnovo che è impedito dalla comunicazione della disdetta 12 mesi prima della scadenza concordata e nel caso in cui il locatore eserciti la facoltà di diniego per i motivi contemplati dall’art 29.
Questa norma prevede infatti che il locatore può procedere al diniego del rinnovo contrattuale se ha intenzione di:
– destinare l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
– adibire il bene immobiliare all’esercizio, in proprio o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, ad una delle attività indicate nell’articolo 27, ovvero industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, come e agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e similari, esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo e alberghiera;
– demolire l’edificio per poi ricostruirlo, restaurarlo o ristrutturalo integralmente, o eseguire un intervento previsto da un programma comunale pluriennale per l’attuazione della normativa vigente;
– ristrutturare il fabbricato per rendere la superficie dei locali destinati alla vendita conformi all’art. 12 della legge n. n. 426/1971 e ai piani comunali, se le opere naturalmente non consentono al conduttore di restare nell’immobile.
Aggiornamento del canone di locazione commerciale
Le parti possono stabilire di comune accordo l’importo del canone. Nel contratto di locazione commerciale inoltre possono convenire che il canone venga aggiornato annualmente a richiesta del locatore in presenza di variazioni del potere di acquisto dell’euro, che comunque non può superare il 75% dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Patti contrari alla legge del contratto di locazione commerciale
L’art. 79 della legge n. 392/1978 infine dispone che sono nulle le eventuali pattuizioni inserite nel contratto di locazione commerciale dalle parti dirette a limitare la durata legale dell’accordo o a disporre in favore del locatore un canone superiore rispetto a quello previsto o ad attribuirgli altri vantaggi in violazione delle disposizioni di legge.
Qualora detti divieti non siano rispettati, il conduttore entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile, può agire per ottenere la ripetizione, ovvero la restituzione delle somme pagate in più rispetto a quelle previste dalla legge.
Come prevede il comma 2 dell’art. 79 tuttavia, nei contratti commerciali per i quali le parti abbiano pattuito un canone annuo superiore a 250 mila euro (purché non abbiano carattere di interesse storico) è possibile derogare a quanto stabilito dalla legge purché il contratto abbia forma scritta.
Cedolare secca 2019 locazioni commerciali
L’art. 1, comma 59 della Legge 30 dicembre 2018, n. 145 (Legge di Bilancio 2019) ha esteso l’opzione della cedolare secca del 21% alle locazioni commerciali limitatamente ai contratti
– stipulati a partire dal primo gennaio 2019;
– che hanno ad oggetto locali commerciali di categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) di superficie non superiore ai 600 mq, escludendo dal conteggio della metratura le pertinenze, anche se locate insieme.
LA SCADENZA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
Più che di scadenza del contratto di locazione è più corretto parlare di scadenze. I contratti di locazione previsti e disciplinati dal nostro ordinamento infatti sono davvero molti.
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IL CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO
Quando si parla di contratto di locazione ad uso abitativo ci si riferisce in realtà a una serie di contratti che vengono stipulati per soddisfare questa specifica esigenza di abitazione, che li distingue da quelli di cui il conduttore necessita per poter svolgere un’attività commerciale o alberghiera, ad esempio.
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IL CONTRATTO DI LOCAZIONE TRANSITORIO
Il contratto di locazione transitorio è previsto dall’art. 5 della legge n. 431 del 9 dicembre 1998, che contiene la disciplina degli immobili ad uso abitativo. Di recente la regolamentazione di questa tipologia di contratto ha subito un profondo restyling dovuto all’emanazione del DM 16/01/2017 che ha sostituito il DM del 30/12/2002.
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