Servitù di passaggio: diritti e doveri per legge

Non sono affatto insolite le vicende, in materia di “passaggio”, che coinvolgono i vicini. Si pensi, ad esempio, a coloro che non possono accedere ai terreni di proprietà direttamente dalla via pubblica oppure che potrebbero accedervi seguendo un percorso più agevole anziché uno particolarmente tortuoso.

In questi casi risulta indispensabile o comunque preferibile transitare attraverso una strada, un viale o un sentiero privato, dunque di proprietà di un altro soggetto, oppure passare direttamente attraverso la proprietà (il giardino, il parco, ecc.) confinante.

 

Si tratta di situazioni peculiari che la legge ha ritenuto opportuno regolamentare fornendo importanti prescrizioni.

 

Servitù di passaggio: cosa sono

Le c.d. “servitù di passaggio” rientrano nel novero delle “servitù prediali” che rappresentano, ex art. 1027 c.c. il peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario. Il fondo che sopporta il peso a favore dell’altro è detto “servente”, mentre il fondo che trae utilità o vantaggio dal peso imposto è detto “dominante”.

 

Nella servitù di passaggio, in particolare, il proprietario del fondo servente è tenuto a consentire il passaggio al proprietario del fondo dominante e ciò provoca una compressione del diritto di proprietà: normalmente, infatti, non è concesso a chi non è proprietario entrare o transitare attraverso la proprietà di un’altra persona. La deroga concessa dalla servitù di passaggio ha dunque imposto che, su entrambe le parti, gravino una serie di diritti e doveri.

 

Servitù di passaggio: come si costituiscono

In relazione al modo in cui vengono costituite, le servitù di passaggio si dividono in volontarie oppure coattive: nel primo caso sono le parti che decidono di costituire la servitù, ad esempio mediante contratto; nel secondo caso, invece, è la legge a prevedere il diritto di una delle parti di ottenerla.

 

Ancora, è ben possibile acquisire una servitù di passaggio attraverso una sentenza del giudice o addirittura per usucapione, dimostrando il passaggio sul terreno del vicino protrattosi in maniera indisturbata per vent’anni. Usucapibili saranno le sole servitù non apparenti, ovvero quelle in cui sono presenti opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio.

 

Fondo intercluso e non intercluso

Tipico esempio di servitù di passaggio coattiva si ha in presenza di un fondo intercluso ovvero, ex art. 1051 c.c., il fondo circondato da fondi altrui e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio: il proprietario di tale fondo ha diritto a ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo.

 

In realtà, la legge consente il passaggio coattivo anche il caso di fondo non intercluso, ovvero quando pur essendovi un accesso alla via pubblica, questo risulti inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non possa essere ampliato.

 

In tal caso, il passaggio può essere concesso dall’autorità giudiziaria solo quando questa riconosce che la domanda risponde alle esigenze dell’agricoltura o dell’industria oppure alle esigenze di accessibilità, di cui alla legislazione relativa ai portatori di handicap, degli edifici destinati ad uso abitativo.

 

Diritti e obblighi dei proprietari

La servitù di passaggio sorge in presenza di immobili vicini (non necessariamente confinanti) e appartenenti a soggetti diversi. Salvo differenti accordi, la legge prevede che il proprietario del fondo servente abbia diritto a un’indennità proporzionata al danno cagionato dal passaggio.

 

Proprietario del fondo servente

Il proprietario del fondo servente, gravato da una servitù di passaggio coattiva, vede limitato il suo diritto sul bene e per questo il codice gli riconosce un’indennità proporzionata al danno cagionato dal passaggio (art. 1053 c.c.), ovvero alla diminuzione di valore del fondo servente. L’indennità comprende sia il danno effettivo provocato dalla servitù di passaggio coattiva sia il deprezzamento subito dal fondo a causa di essa.

 

Il proprietario del fondo servente non dovrà compiere alcun atto specifico per rendere possibile l’esercizio della servitù da parte del titolare salvo che la legge o il titolo disponga altrimenti: in pratica, non si può pretendere un comportamento attivo dal proprietario del fondo servente, ciononostante egli non potrà impedire od ostacolare in alcun modo l’esercizio del diritto da parte di colui che è titolare della servitù di passaggio.

 

Ad esempio, per motivi di sicurezza (ad esempio per impedire l’accesso ai non aventi diritto), al proprietario è concesso di chiudere il fondo, ad esempio installando un cancello, ma la recinzione non dovrà impedire il pacifico esercizio della servitù di passaggio e al titolare di tale diritto dovrà essere consentito l’ingresso in maniera comoda (es. dandogli le chiavi o il telecomando).

 

Proprietario del fondo dominante

Il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, dovrà scegliere il tempo e il modo che rechino minore incomodo al proprietario del fondo servente, non essendogli consentito aggravare ulteriormente il disagio giù subito da quest’ultimo. Tuttavia, se le opere giovano anche al fondo servente, le spese saranno sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi. Le parti, di comune accordo, potranno anche scegliere differenti modalità di gestione e divisione delle spese.

 

Qualora per l’attuazione del passaggio sia necessario occupare con opere stabili porzioni del fondo servente o lasciarne incolta una parte, il proprietario del fondo dominante dovrà pagare anche il valore della zona predetta prima di intraprendere le opere o iniziare il passaggio.

 

La giurisprudenza ritiene che nel diritto del proprietario del fondo dominante debbano ricomprendersi tutte le concrete e varie modalità del passaggio, ovvero quelle utilità che il proprietario del fondo dominante riceve non solo in via diretta, cioè mediante l’esercizio del diritto personale o dei familiari e di tutti coloro che detengano il fondo dominante in suo nome, ma anche in via indiretta, ad esempio attraverso le visite di terzi, riferibili alle normali esigenze della vita di relazione.

 

 

 

 

 

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