Il rifacimento dei balconi in condominio

La manutenzione dei balconi in condominio, e in particolare il tema della ripartizione delle spese in caso di intervento, rappresenta indubbiamente un punto nevralgico dei rapporti tra condomini, motivo di frequente litigiosità stante anche l’intervento in materia della giurisprudenza con pronunce non sempre univoche.

 

La stessa riforma del condominio del 2012 non ha fornito indicazioni strutturali relativamente ai balconi. Pertanto, si ritiene che le spese per riparare o mantenere in buono stato i balconi condominiali debbano ripartirsi in base alla tipologia di balcone e alla funzione degli elementi che necessitano di un intervento.

 

Tipologie di balcone

Il balcone ha come funzione principale quella di consentire al proprietario dell’appartamento sul quale insiste di esercitare l’affaccio e il diritto di veduta. In prima battuta è necessario distinguere tra balconi aggettanti e balconi incassati.

 

Quello aggettante rappresenta la tipologia “tradizionale”, più nota e diffusa, di balcone: questo sporge dalla facciata della stabile e costituisce un prolungamento della corrispondente unità immobiliare “sospeso” in aria e aperto su più lati.

 

I balconi incassati (o a incasso) sono invece realizzati a filo della facciata e non sporgono dal muro, anzi rientrano rispetto alla facciata stessa e sono aperti su un lato solo, ovvero quello frontale.

 

La ripartizione delle spese segue un criterio semplice, essenzialmente correlato alla regola generale in materia di parti comuni: se la manutenzione o il rifacimento riguarda una parte del balcone utile a tutto il fabbricato (es. perché serve da sostegno o è determinate per l’estetica) dovranno partecipare tutti i condomini, in parti diverse a seconda dei millesimi. In caso contrari, sarà il solo proprietario ad accollarsi le spese.

 

Spese balconi aggettanti

Il balcone aggettante, quello sporgente rispetto al fronte facciata, costituisce un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e la giurisprudenza lo ritiene appartenere in via esclusiva al proprietario di questa, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio.

 

Protendendosi verso il vuoto, tale tipologia di balcone non rappresenta una struttura portante verticale dell’edificio, non ha autonomia statica (essendo agganciato esclusivamente al solaio interno) e, pertanto, non rientrerebbe tra le parti comuni del Condominio elencate nel codice civile.

 

Sarà dunque il proprietario dell’appartamento a doversi occupare delle spese di manutenzione e ristrutturazione del balcone, compresi gli oneri inerenti la sua struttura, la ringhiera e la pavimentazione del balcone.

 

A tale regola fa eccezione la situazione dei balconi che siano dotati di rivestimenti e/o elementi decorativi che, inserendosi nel prospetto dell’edificio, contribuiscono all’estetica dello stabile e sono idonei ad aumentarne il valore (es. basamenti, frontali e pilastrini, copertine in pietra, corrimani, fregi, stucchi, cordoli, ecc.). In tal caso, si tali elementi vengono ritenuti beni comuni, di proprietà dell’intero condominio, e dunque le spese di ristrutturazione dovranno ripartirsi tra tutti i condomini in base ai millesimi.

Appare evidente che, in tal caso, sarà necessaria un’indagine volta ad accertare se l’elemento esterno al balcone e oggetto di manutenzione/riparazione contribuisca o meno all’estetica complessiva del palazzo. Qualora non sia così, le spese saranno a carico del solo proprietario.

 

Spese soletta balcone aggettante

Per quanto riguarda i balconi aggettanti, si ritiene che anche la soletta del balcone (c.d. cielino, la faccia rivolta verso il basso) appartenga al titolare dell’appartamento poiché non assume una funzione divisoria con il piano sottostante.

 

Per la Cassazione, nonostante il balcone aggettante sia idoneo a fungere da copertura per il piano inferiore, non si presenta, tuttavia, al servizio di entrambi gli appartamenti, né svolge una funzione indispensabile (es. sostegno) per i piani sovrapposti.

 

Di conseguenza, si ritengono a carico del proprietario del balcone le relative spese di manutenzione (es. per le travi portanti, l’armatura di ferri, gli elementi per il livellamento, ecc.) nonché quelle del sottobalcone a meno che sul cielino non siano presenti quelle componenti decorative che giustificano la suddivisione delle relative spese tra tutti i proprietari.

 

Inoltre, in caso di danni provocati dalla scarsa manutenzione della soletta sarà il proprietario del balcone a dover risarcire il proprietario sottostante

 

Le spese per i balconi incassati

Diverso, invece, è il discorso per quanto riguarda i balconi incassati che per la loro conformazione, non costituendo un prolungamento dell’appartamento, svolgono effettivamente una funzione di sostegno del piano superiore e di copertura del piano esteriore.

 

Circa la ripartizione delle spese si richiama quanto stabilito dall’art. 1125 del codice civile a norma del quale  “Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.

 

Il sottobalcone viene, in pratica, considerato alla stregua dei solai in quanto tutt’uno con il solaio interpiano: pertanto, la ripartizione delle spese dovrà avvenire tra i proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti cui serve, rispettivamente, da piano di calpestio e soffitto.

 

 

 

 

 

 

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