Il regolamento condominiale
0Il regolamento condominiale
Come tutte le forme di aggregazione con altre persone, anche la convivenza in Condominio necessita di essere regolata affinché a tutti i proprietari e inquilini possano essere garantiti appieno i rispettivi diritti all’uso dei beni e della cosa comune. L’atto al quale viene affidato l’arduo compito di cristallizzare e contenere tali regole è noto come regolamento condominiale.
Cos’è il regolamento condominiale e cosa contiene
Il regolamento condominiale rappresenta l’atto che regola una serie di importanti aspetti relativi all’ente di gestione. In particolare, il regolamento contiene le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
Si tratta, dunque, di tutti quegli aspetti della vita condominiale che necessitano di essere regolamentati al fine di scongiurare il più possibile l’insorgenza di controversie tra i condomini. Questa sorta di “normativa” interna viene concordata e accettata dai condomini stessi e al regolamento sono allegate anche le tabelle millesimali affinché sia possibile effettuare la ripartizione delle spese.
Oltre a quelli stabiliti dalla legge, il regolamento potrà approfondire e disciplinare ulteriori aspetti e contenuti in virtù delle peculiarità dei singoli Condomini. Le norme del regolamento, tuttavia, non potranno in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino risultanti dagli atti di acquisto e delle convenzioni, né potranno vietare di possedere o detenere animali domestici.
Infine, non è consentito al regolamento derogare a tutta una serie di disposizioni del codice civile in materia condominiale tra cui quelle in materia di innovazioni, rinunzia ai diritti sulle parti comuni, indivisibilità, obblighi dell’amministratore e così via.
Regolamento condominiale contrattuale o assembleare
Il regolamento condominiale può essere di diversi tipi. Il codice civile prevede espressamente quello c.d. assembleare, ovvero concordato e adottato dall’assemblea condominiale che lo approva a maggioranza qualificata, sia in sede di formazione che in quella di revisione. Tale tipologia di regolamento non consente di privare alcun condomino dei diritti riconosciutigli dalla legge, né accordargliene ulteriori.
Il regolamento c.d. contrattuale (o negoziale), invece, viene predisposto dal costruttore e poi di norma accettato e approvato dai condomini essendo allegato ai contratti di acquisto delle singole proprietà immobiliari di cui diviene parte integrante.
Nonostante tale regolamento non sia approvato nel corso di un’assemblea, ma in momenti distinti, di fatto viene accettato dall’unanimità dei condomini e, per tale ragione, può contenere vincoli maggiori rispetto a quello di origine assembleare, limitare i diritti che singoli condomini hanno sulle rispettive proprietà o sulle parti comuni, ampliare i poteri di alcuni oppure garantire ad altri maggiori diritti rispetto agli altri.
Di conseguenza, questo tipo di regolamento dovrà sempre risultare da atto scritto e potrà essere modificato soltanto con l’approvazione di tutti i condomini.
Nei casi in cui l’assemblea non riesca a formare un regolamento condominiale, oppure l’amministratore non provveda a convocare l’assemblea a seguito della richiesta del singolo condomino, sarà possibile adire l’autorità giudiziale. Sarà dunque una delibera del giudice, in sostituzione di quella assembleare, a occuparsi di predisporre il regolamento (c.d. giudiziale) che avrà validità per tutti i condomini.
Il regolamento condominiale è obbligatorio?
Il codice civile, all’art. 1138, stabilisce che il regolamento condominiale debba essere obbligatoriamente adottato quando il numero dei condomini è superiore a dieci. Tuttavia, non essendo prevista una sanzione in caso di violazione di tale obbligo, qualora i condomini tenuti ad adottare un regolamento non lo faccia, i loro rapporti saranno regolari dalle norme che disciplinano in generale l’uso delle cose comuni.
Per i Condomini nei quali non si raggiunge tale soglia, invece, la stesura di un regolamento è facoltativa: tuttavia, nel momento in cui si decide di adottare un atto ad hoc, questo avrà la stessa efficacia del regolamento condominiale obbligatorio e si applicherà la disciplina prevista per quest’ultimo.
Adozione e modifica del regolamento condominiale
Sempre il codice civile precisa che ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. L’assemblea dovrà poi approvare il regolamento con una delibera il cui numero di voti a favore rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Per la modifica del regolamento condominiale contrattuale, invece, sarà necessaria il consenso dell’unanimità dei condomini.
Una volta approvato, il regolamento andrà poi allegato al Registro dei verbali delle assemblee curato dall’amministratore e avrà validità per tutti i condomini. Ai dissenzienti sarà possibile impugnarlo innanzi all’autorità giudiziaria, secondo le modalità di cui all’art. 1107 c.c., entro 30 giorni dalla deliberazione.
È compito dell’amministratore, ex art. 1130 c.c., occuparsi dell’osservanza del regolamento di condominio e vigilare sul rispetto delle norme, nonché curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, al quale lo stesso andrà allegato.
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